倒闭商场改成公寓超抢手

倒闭商场改成公寓超抢手，有这套攻略你也可以!

原创 2016-06-21 by 明源地产研究院

商业地产库存当前十分严重，远超出我们的想象。

数据显示，目前商业地产库存达到11亿平方米，按照去年商业销售面积9252万平米计算，去化周期超过11年，远远高于住宅6~7年的库存去化周期。

为了拯救水深火热中的开发商，中央使出了终极大招：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

商业用地的水电可是住宅用地的3倍，这一改，立马提升物业的市场价值及回报。商改住可以说为很多困境中的开发商解了套，让他们有了更多选择。

但商改住同样也面临着复杂的手续、非常高的改造成本等问题，商改住到底是去库存机会还是新的火坑?明源君对话了有商改住经验的湾流国际青年公寓总裁林友威及其设计合作方锋思设计。

1怎样的商业地产适合改成公寓?

当前商业地产库存问题非常严重，但并非所有商业地产都适合进行商改住的。

比如有些地段偏远、居住条件较差的商场，还不如小区房，即便改成长租公寓，估计也没有人愿意去租。湾流国际青年社区总裁林友威认为，一般湾流青年社区在选择商业物业改造会有以下几个判断标准：

2商改住前期做好5大准备

商改住听起来很美，但涉及到的问题可谓方方面面，一不小心就可能掉坑了。所以在改造前一定要了解清楚。

1手续办理

虽然中央出台了商改住政策，但具体的落实还有赖于地方政府出台具体操作细则。比如四川政府规定，缴纳补齐完土地出让金，就可办理商改住。

值得注意的是，商改住仍需要将土地用途调整为居住用地，但办理土地变更手续涉及的政府部门多、审批环节多，审批时间长，手续复杂，审批难度大。

而湾流国际青年社区的之前操作手法是，商业地产按酒店申报，申请特种行业许可证，办理酒店管理经营许可。

2周边施工条件

满足物料堆场及车辆进出要求，施工过程中协调好邻里关系。

3资金准备

资金预算须覆盖整个项目资金峰值，包括首期租金、押金，报建费，装修款，开办费，营销费等。

4团队和人才准备

完成整个公寓运营闭环需在项目投资、市场定位、设计、工程施工、营销、运营等全流程有专业化的团队支撑与保障。

5设计和施工合作对象

这个非常重要!对于没有改造经验的开发商而言，经验丰富的靠谱合作伙伴可帮你少走很多弯路。比如湾流青年社区选择的设计合作伙伴有法国GPT、西班牙兰庭等，施工合作伙伴有广域、上海城建、中建7局。

3商改住设计注意要点

对于代建商业项目，商改住难度会小很多，但对于已建成的商业项目，后期改造涉及到的问题非常多，成本相对也比较高。百货或商场改造公寓的设计核心有2点：一是采光通风问题，二是业态交叉影响问题。