父母和未成年子女间不动产转让的几个问题

某市登记机构询问：最近，我们对一起登记业务的处理产生了一些疑虑。父母要把自己的房屋卖给未成年子女，一部分人认为，在这种买卖合同中，只能由其法定监护人父母作为代理人在买卖合同上签字，这样就形成了由同一个人代表买卖双方在合同上签字，这岂不是成了自己和自己做买卖?所以，主张应按赠与办理。问，父母能否把房屋卖给未成年子女?父母和未成年子女间的不动产转让是不是一定要按赠与来办理?父母把房屋卖给子女是不是属于“自己代理”?如果是未成年人把房屋卖给父母，登记机构能否受理?

金绍达：

一、权利人有合法的房屋所有权，就有按照自己的意愿来处分自己房产的权利，因而，父母可以把房屋卖给未成年子女。

二、父母以何种方式把房屋转让给未成年子女，应该由当事人自行确定，在申请转移登记时只要如实申报就行，登记机构毋须也不应对此进行干预。所以，父母把房屋转让给未成年子女并不一定要按赠与来办理。且赠与时应有赠与合同，同样存在着同一人代表双方在合同上签字的问题。

三、“自己代理”是指代理人以被代理人的名义与自己实施民事法律行为。由于自己代理易于损害被代理人的利益，因而在一些国家的法律规定中是被禁止的。如《德国民法典》第一百八十一条规定：“代理人无特别许可，不得以本人名义与自己为法律行为，亦不得为第三人之代理与本人为法律行为;但法律行为系属专以债务为目的者，不在此限”;《日本民法典》也有类似的规定。在我国大陆，自己代理虽然见诸于民法教材，但法律并未对自己代理作明文规定。在司法实践中，是将自己代理视为对代理权的滥用。

在父母把房屋卖给未成年子女时，父母和子女是不同的民事主体，在买卖合同上签字是分别作为卖方和买方代理人，因而不能算是和自己做买卖。未成年人的父母作为法定监护人代理自己的子女取得房屋权利，不属于代理权的滥用。

四、我国台湾地区明令禁止受监护人的财产转让给监护人(台湾地区“民法”1102条：“监护人不得受让受监护人之财产”)，我国《民法通则》虽然无类似的直接规定，但在第十八条规定了：“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。因此，《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》都规定了因处分被监护人不动产而申请登记的，应当提供为被监护人利益的书面保证。而把未成年人的房屋卖给父母很难解释为是为了未成年人的利益。即使申请人提供了为被监护人利益的书面保证，但其实际行为与此明显不符，违反了《民法通则》的上述规定。因此，将未成年人的房屋卖给父母，登记机构不应受理。