决定房地产市场金九银十成色的4大要素！

金九银十又到，虽然这个概念在现在淡季不淡的情况下，已经很淡，但随着政策、市场基本面的变化，影响今年房地产市场的4大要素今年会如何变化?

看看市场情况：

第一：政策基本面

8月最后一天，多个城市再次出台调控政策，厦门、武汉等城市纷纷出台了限购、限贷政策。那么这些城市有什么共性?另外同类型房价涨幅比较快的城市主要有：南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市。

只要房价上涨速度较快的城市，都有可能会出台升级加码的调控政策。实际执行的力度低于之前市场预期。政策虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。

现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌，那么要解决这个问题只能从三方面来，要么是降低资金潮，要么是增加优质资产，或者降低购房者恐慌，三方面都需要加码政策，信贷不能只能投入到房地产，要有政策约束信贷进入实体，房地产去库存也不能只去一二线，银行对三四线应该增加利率优惠。政策恐慌必须降低，给市场以平稳的预期，增加土地供应。

第二：信贷基本面

本轮房地产市场在一二线城市出现爆发完全是因为信贷等刺激政策，那么决定后续房地产走势的也依然是信贷政策。

120家上市房企的利润总额只相当于建设银行一家利润的1/3.

(万科的上半年利润只有53亿，在所有公布的A股上市公司中排名第33，利润第一工商银行上半年的利润为1502亿!万科的半年利润只相当于工商银行一周的利润)

上半年，建行、农行、招行等10家上市银行的房贷余额总额已达到8万亿元，新增房贷达1.13万亿元，占同期新增贷款的42%左右，成为上半年银行贷款增长的主要驱动因素。

当下，社会信贷总需求在“资产荒”的影响下略显疲弱;而与此形成鲜明对比的是，全社会房贷需求仍呈增长态势，房贷似乎成了银行信贷的一根“救命稻草”。

第三：潮

前8月，全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调，但土地成交额爆发的现象。50大城市合计成交土地建筑面积为72016万平米，相比2015年同期的73869万平米减少了2%。

但土地出让金则出现了爆发，2016年前8月，累计50大城市土地出让金达到了1.51万亿，相比2015年同期的10022亿，上涨幅度达到了51 %.

上海、杭州土地出让金已经超过千亿，另外苏州、南京、合肥、武汉、天津、郑州、深圳也超过了500亿。除了北京因为土地出让面积的减少而土地出让金减少外，其他城市均出现了明显的频繁出现现象。

8月单月截止31日，全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的高达46宗，如果计算地价超房价现象，8月可以说是将成为历史上，最密集的月份。

第四:供需结构

在金九银十前，2016年房地产市场迎接来了：

1、供应最少，截止日前，前8月北京商品房住宅供应刷新历史最低，仅供应了18221套，相比2015年同期减少了37.2%,供应量与供应面积均刷新了历史最低记录。

2、成交量依然低于2015年，商品房住宅合计签约32668套，同比去年同期下调了10.7%，但成交量面积达到了486万平米，是最近3年的最高点，大户型成交比例明显上涨。

3、成交均价达到了35372元每平米，这也创造了历史最高点。同比上涨24.9%。

4、库存数据仅5.9万套相比前两年明显下调，同比去年同期下调了23.7%。

不仅仅如此，豪宅化趋势也非常明显。