国际房价分化 英国脱欧后不确定性增加

 一、国际房价也呈现分化态势

 根据近期Global property guide公布的数据显示，2016年1季度全球房价也呈现分化态势，例如，在西欧，既有英国、瑞典、德国等上涨居前的国家，也有葡萄牙、西班牙和希腊这些表现平平的国家;而在东欧，罗马尼亚与俄罗斯则形成鲜明对比。在我国所处的亚太区，表现差异也很大，内陆地

　　但并非每个房价上涨地区都出现了房价调控，这主要是由于：单年同比上涨幅度较大并不意味着房价的压力很大，例如土耳其地区，虽然出现了不小的涨幅，但之前2007-2011年之间房价平均仍然是下跌的(剔除通胀因素)，当下更像补涨，更不用提糟糕的汇率了;再如瑞典和德国，从数据上看，已经连续几年房价处于快速上行态势，但总体房价还算可控，房价收入比也还算承受得住，因此，暂时也没有明确的房价调控政策出台(仅仅是瑞典当局要求将按揭年限从140年调减至105年)，因此，结合经济体量和影响力，我们总结以下一些热点地区的调控和政策进行分析。

 二、英国的调控及脱欧后的不确定性

 英国是近两年房价上行较快的地区，特别是伦敦，除了欧洲本土外，包括中东、俄罗斯乃至亚洲等地的投资者均将其作为房产购置的目标之一。据统计，大伦敦地区2016年4月房价指数同比达到14.52 %，但全国房价同期仅上涨4.86 %。英国政府针对日益上行的房价财政部门出台两项措施，第一是增加印花税，即拟增加3%的额外印花税 (主要针对第二套购房和出租房—Buy to Let);第二是降低高收入人群在按揭贷款利息抵税时的免税比例(由之前的40%或45%高收入人群所得税率统一为20%)，预计将从2017年4月开始，通过4年逐步实施。而央行也针对购房出租(Buy to Let)等投机行为的购房者提出压力测试的要求，要求各商业银行审慎对待，特别是利率提升与税收优惠减免的情况下，贷款人是否能够覆盖相关成本。而其他税收方面，针对资本利得税，英国政府也提出降低的目标，不过并没有把房地产买卖，特别是投机型的资本利得税降低，这也算是变相的调控房地产了。

 此外，针对伦敦地区日益增长的房价，相关党派的候选人也提出，拟考虑增加供给、提供保障房，使新增住房价格处于大众承受范围之内、优先对本地居民出售、以及可能推出的豪宅税和租金封顶等政策。不过随着英国退欧的成行，这些举措是否面临调整，也未尝可知。

 三、澳洲调控外来资本买卖

 澳洲近年来也是大众关注的重点投资领域之一，2012年6月以来悉尼、墨尔本等八大主要城市房价指数一路上行，至2016年4月底，八大城市综合房价上涨34.4 %，其中最大的两个城市悉尼和墨尔本分别上涨52.7%、37.1%，其他非主要小城市的房价则普遍跑输平均涨幅。尽管房价持续上行，但受矿业低迷等影响，今年5月份，澳洲央行下调了基准利率25个基点至1.75%历史上最低水平，这也在一定程度上刺激了未来可能的房价上涨，但同时也带来了居住支出过高的反对声音。

 总结澳洲政府推出的房价调控措施，可以分为三类，第一是限制海外人士对二手房的买卖，据外国投资审批委员会的条款，海外人士购买二手房需满足连续12个月以上的签证、只购买一套二手房且不能用于投资三个条件。这项2015年开始实施的限购令，当时是为了遏制快速上行的房价和外部资本大举进入澳洲的举措。但时过境迁，目前虽然限购令依旧持续，但对海外资本的指责声音已经有所减弱。对比我国，之前外籍人士限购也规定了一年的期限，但目前也逐步放开，正所谓此一时，彼一时。第二则是针对海外购房者的贷款限制，除澳洲联邦银行、澳大利亚国民银行、澳大利亚和新西兰银行集团以外，包括花旗银行和西太平银行也准备对相关非本地居民进行贷款限制。这也算是对澳洲房价快速上涨所造成诸多问题的回应。但总体来说，贷款限制或并非禁止，或主要针对非法中介大量造假的应对以及房价过快上涨后的风险防范，包括首付的提升和可贷款产品选择的减少等等。第三则是印花税的提升，目前维多利亚州已经准备提升附加印花税由3 %至7%(除了标准的5.5%印花税)以及土地附加税 由0.5%至1.5%，新南威尔士州也准备效行。澳洲房地产的调控，原因当然是房地产的快速上行给当地居民带来的不便，但同时也有不少投资者持有虚假收入证明和伪造证件来购入房产的嫌疑，而就目前经济条件来说，宽松的货币环境或仍需要持续一段时间。

 四、北美仍未实施明显调控措施

 加拿大与美国也是这一轮房地产上涨过程较热的地区，就我国对外投资来说，相当一部分是投向美国和加拿大的温哥华、多伦多等地的。以温哥华为例，去年一年的房价涨幅达到25%，独立房屋更是达到30%，多伦多独立房屋涨幅也达到20%，近期加政府准备正式成立工作小组，来实施相关调查，以平稳市场的前提下控制房价可能的涨幅。

 而对于美国，尽管外部资本流入巨大，但专门针对房地产的调控措施尚未实施，仅仅是通过加息等行动为可能过热的经济进行了冷却。

 总体而言，国外针对房地产调控更多的是通过信贷、税收等手段来实施，但另一方面，在外部资金流入过快，冲击过大时，偶尔也会出台一些“限外令”来进行调控。在参考境内境外限购与调控措施时，更需关注当地与我国经济发展的趋势，做出更好的安排。

 1、根据英国土地注册处数据

 2、根据nationwide building security 数据

 3、在今年4月1日实施：在细则中，已婚夫妇将被视为一个整体(除却永久分居等);此外，若购入第二套房产后，18个月内将首套房卖掉，可以申请印花税返还

 4、Corelogic home value index

 6、土地附加税是在持有环节征收，这与印花税在交易环节征收不同

 (作者系工商银行投行研究发展部柳阳、许谏，本文为作者个人观点，不代表人民网意见。)

 区的北上广深，房价同比都达到了两位数增幅，但香港却同比跌幅近两位数。