房价虽高 但20%的投资者仍然买走了“低价”房

在所有市场化的行业中，资源总是呈现“二八分化”的特点。简单地说，在房地产领域，80%的资源聚集于20%的城市。另外，更精确的是，在20%的城市中，还有20%的人买掉了80%的房子。也就是说，高房价只是20%的城市中20%的人买掉了大部分的房子。而对于开发商来说，只要这部分人仍然会继续买房，他就有继续拿地继续开发继续推高房价的动力。

在一二线城市中，这20%的人特点是有较强的资金实力，能及时了解政策动向，将目标集中于新房市场，并通过新房市场影响二手房价格。可以说，一二线城市中房价的积蓄上涨，他们功不可没。

而在三四线城市中， “一城一策”去库存屡屡被提及，但这些城市几乎看不到他们的身影，从监管层的角度来说，要想在短期内取得去库存效果，这部分人的介入很有帮助，但从普通人来说，这部分人介入三四线城市的副作用就是房价被推高，消化的库存并没有被用于居住，还存在被再次抛售风险。

“一城一策”去库存已经被提到战略高度，但在高房价面前，这一愿景很难实现。

弄清楚“一城一策”去库存首先得搞清楚每个城市的状况。这主要包括城市的人口动态变化和经济发展前景两个方面，吸引人口是需要发展产业来带动的，经济发展是去库存的根本出路，但这两点都是长期的过程。

20%的人刺激了信贷需求

银行喜欢什么样的购房者?当然是资金实力雄厚的人，但他们同样有另一种标签——投机者。他们不会用所有资金用于购房，而会用少量的资金来撬动银行贷款。而类似“首付贷”的产品正是这种方式的极端表现，在当前房价单边上涨的行情中，他们可以用极少的资金来博取极大的收益。

虽然来自银行的数据显示，只有不到30%的人在通过高杠杆率来炒房，但他们的操作方式已经影响了楼市的整体预期，使得房价的可控性越来越差。目前相对宽松的货币环境是给三四线城市准备的，却错误地刺激了一二线城市的信贷需求。

楼市正面临挤泡沫和去库存的双重压力

一二线城市泡沫已经被提及多次，三四线城市去库存却迟迟未见动静。这背后正是楼市泡沫和库存的双重压力。但目前任何措施都不可能同时实现双重效果，降首付降息会刺激一线城市投资需求，限购仍然会加剧一线城市“性”。

降房价或许是刺激三四线城市需求的唯一举措，但背负稳增长的压力，这一措施迟迟未见动静。因为开发商是不会主动降价的，只有依靠行政手段。但行政干预市场行为的副作用会引发投机和观望行为，三四线城市房价相对收入而言已经相当高，一旦降价开启，购房者会对降价有更进一步的期待。这就是为什么宁愿通过发放购房补贴，降低公积金使用门槛，减免税费等措施来去库存的原因。

20%的投资者买走了“低价”新房

相对于几十万的购房款来说，几千元的补贴和税费减免对刚需们来说显然不具备足够的“诱惑力”。但这些措施已经为20%的投资者们打开了利润空间，用句开发商的话来说，只要不降价，该买不起房的人还是买不起，宽松的环境只会降低炒房者成本并增加他们炒房收益。

热门城市的新房已经大部被炒房者买走，刚需们只能购买价格更高的二手房。在这样的局面下，即使有再多的土地，开发商盖再多的房子，都只会成为炒房者的筹码。泡沫越来越大，迟早还是要破的。