深圳控股业绩会：深圳销售略受新政影响 关注其他一线城市

除了继续深耕大本营深圳楼盘外，深圳控股表示也会关注其他的一线城市，或者是一些重点的二三线城市。

观点地产 3月31日上午，深圳控股有限公司在香港举行2015年全年业绩发布会，主席吕华、总裁黄伟、首席运营官朱国强、执行董事刘崇、副总裁董方五位高管出席了业绩会现场。

吕华在业绩会上表示，公司今年仍然会把重心放在深圳，但同时会关注其他的一线城市以及一些重点的二三线城市，并努力在今年将三四线的库存全部去掉。

三四线去库存

据观点地产新媒体了解，截至2015年年中的数据显示，深圳控股在三四线仍然有超过70亿的库存，而从去年到今年年初的一年多时间里，公司也仅是河源楼盘项目有实现去化。

对此，吕华坦言，能不能最终达成三四线库存全部去化的目标，现在还不敢有很大的把握，不能很肯定的回答。

“现在是土地库存压在手上，去化比较慢，产生了滞销。”

但其进一步强调，随着现在国家去库存政策的出台，三四线市场出现了回暖的迹象，公司在南山、惠州楼盘的项目，房价不仅没有下降，还有一定幅度的增长，公司未来将通过销售的方式来加快

三四线去库存的速度。

在加速

三四线去库存的同时，公司也在继续巩固老本营深圳的发展。

据董方披露，目前深圳控股在深圳的潜在土地资源大概是300多万平方米，主要来源有三类，一类是公司独立持有的车公庙的一些商铺，约为60多万平方米，一类是母公司深业名下的一百多万的土地，还有一类是公司与深圳的国企合作的30多万平方米的土地，包括跟深圳地铁合作的太阳城项目，跟深圳国际在前海的签约项目等。

关于母公司的注资速度，吕华坦言，“我也感觉慢了一点”，但其表示，母公司注资未来一段时间是继续做的，“一方面现在的资产已经量化，国资委也是很支持，另一方面也要资产证券化，来产生正的效应。”

公司在年报中亦提出，接下来会加强与深圳国企的合作。

“国企跟国企之间的合作，在国资委的统一协调下，使得这方面的平台非常的顺畅，成效也非常的明显。这种合作的方式，更多的会是共同成立一个合作公司的方式，也不排除有其他方面的合作方式，都可以根据不同的项目的特征来推进。”

调控影响与竞争应对

尽管背托母公司深业集团的土地资源，又与深圳其他国企展开精诚合作，但深圳调控政策的出台，仍然让深圳控股遭受了一定的影响。

“公司目前在深圳有四个项目开盘，3月25日政策出台以后，相对来说认筹的成交情况比原来的预计略有下滑，原来以为是日光盘或者能去化八成，现在可能下滑到六七成，成交价格比原来预计的价格可能下降了大概5到8个点左右。”董方表示。

但其认为，这个情况是在“合理的、可以接受的范围内”。

董方认为，深圳目前尽管价格偏高，但需求量非常大，而且需求结构很合理。从去化周期看，深圳现在是6.9个月，在中国包括五线以上的所有城市里面排在第五位，所以深圳基本处于严重的供不应求。

基于上述大环境，吕华认为，深圳目前出台的调控政策相对温和，在这种情况下，深圳最多5个月，最少可能2个月左右就会恢复量价齐升的现象。

受到政策调控的同时，深圳控股也面临着外来竞争对手的入侵。随着包括恒大、碧桂园等越来越多的外来开发商进入深圳，深圳旧改市场的竞争格局也在发生深刻的变化。

对此，董方回应，深圳控股的城市更新储备数量或许没有恒大等房企那么多，但是土地的质量、区域的位置，包括目前推进的程度，深圳控股肯定是最好的。“在特区内，我们绝对是属于前几名。”

除了继续深耕大本营深圳外，深圳控股表示也会关注其他的一线城市，或者是一些重点的二三线城市。

吕华表示，在现在开发商全体涌向一二线城市的情况下，通过公开市场招挂拍形式来拿地成本必然是比较高的，所以招挂拍的市场化拿地方式不是公司的首选。

“主要是考虑公司现在还有一定量的土地储备，并不是说要非常激进的拿地，非常激进地冒很大的风险，特别是在深圳这样的一线城市。”

但其也补充，在一些重点二线城市，不排除未来会采取一些拿地的方式来增加土地储备。

除此之外，针对母公司深业旗下以及深圳控股旗下拥有的大量住宅类物业、园区类物业、商业类物业的物业管理需要，深圳控股也透露出明确的打算，公司今年已经启动成立深业物业管理集团，将通过整合母公司集团旗下四家一级资质物业管理公司力量来打造出资深物业管理品牌。

“未来我们想把对于住宅、园区和商业物业管理的模式，打造成一个深圳控股的一个轻资产的模式，除了租赁物业之外，能增加一个新的盈利增长点。”朱国强如是表示。

以下是深圳控股有限公司2015年业绩发布会问答实录：

现场提问：深圳去年到今年各方面的政策都有很多改变，包括旧改、成立罗湖更新局等，市场上存在两极分化的评论倾向，公司能具体讲一下对深圳市场的看法吗？

吕华：基于去年的快速上涨，今年一二月份深圳还是往上走，继续在涨。最近出台了一些调控政策，但是相比上海楼盘地区的调控来说，深圳这一次的调控相对还是比较平和的。

政策出台后，对市场还是有一定影响的。现在成交量在萎缩，个别楼盘在价格上也有小幅的下调。但深圳市场供求关系的矛盾还会长期存在，另外在货币宽松的大背景下，深圳的创新能力等在全国一枝独秀。

就2016年来看，我觉得深圳未来的房地产市场不会产生很大幅度的下跌，尽管现在有调控政策的出台，还是会呈现比较平稳的态势。

从未来几年来看，在刚才说的这些背景下，我们认为深圳的房地产市场还会继续平稳的增长。

另外关于深圳倡导的放权，把权利从原来的市规划国土委下放到了区一级，现在在落户旧改做试点。从政府的角度，肯定是想提高审批的效率，这个目前对我们基本上没有什么特别的影响，无论是在市局还是在区里面审批，对我们的影响不大。

现场提问：去年年中的时候公司已经有70多亿的三四线库存，去年到今年似乎也就河源的项目有去化，但依然还有两三百万的土储，今年公司在这方面的去化会不会全部完成？有没有具体的时间表？

吕华：去年70亿左右的量是指土地的价值，就是我们在三四线大概有相当于70亿左右价值的土地。现在是土地库存压在手上，去化比较慢，产生了滞销。

今年我们处理了，2015年处理了几单，包括今年年初退还了河源的地块，以及在谈的江苏的姜堰地块等。这一块我们努力在今年全部去掉，但能不能达成这个目标，现在还不敢有很大的把握，不能很肯定的回答。

另一方面，随着现在国家去库存政策的出台，既使是三四线，市场还是有回暖的迹象。一方面我们采取区域政策，比如南山，还有惠州，最近房价不仅没有下降，还有一定幅度的增长，这些盘我们都在开发，在卖了。我们想进一步加快速度，尽快的通过销售的形式去库存，这也是一种方式。

现场提问：关于母公司深业集团的注资，有没有具体时间表？

吕华：关于注资的时间表，非常抱歉，不宜说得太清楚。我们是上市公司，目前来说，母公司注资未来一段时间是继续做的，一方面现在的资产已经量化，国资委也是很支持，另一方面也要资产证券化，来产生正的效应。

现在母公司，还有相当一批，或者说相当数量的土地，包括深圳的旧改项目，未来我们会抓紧时间。

从前几年的情况来看，注资的效果还是非常好的，可能你说的注资的速度是不是稍微慢了一点，这是一方面，未来我们按照你们的要求，会进一步加快速度。我也感觉慢了一点。

现场提问：公司年报里提到接下来会加强与深圳国企的合作，主要会通过哪种方式？是商务合作开发的方式还是其他的方式？

黄伟：这个是指我们跟深圳其他国企之间的合作，目前的进展是非常顺利的。包括我们跟深圳地铁合作的项目——太阳城，这个项目包括写字楼部分也已经开始销售了。另外是我们跟深圳国际在前海的项目的签约。所以说整体上，包括跟其他的深圳的其他国企之间的合作，目前也是在推进之中。

国企跟国企之间的合作，在我们国资委的统一协调下，使得这方面的平台非常的顺畅，另外成效也非常的明显。这种合作的方式，更多的会是共同成立一个合作公司的方式，也不排除有其他方面的合作方式，都可以根据不同的项目的特征来推进。

现场提问：很多人说深圳是内地一线城市的泡沫制造者，公司觉得深圳是否有泡沫楼市的问题？而且现在政府收紧政策，公司觉得对深圳楼市有什么影响？

董方：关于楼市泡沫的问题，我觉得有没有泡沫可能是从三个角度来分析的，第一个是价格是不是合理，第二个是有没有量的支撑，第三个是发展是不是可持续的。

从价格来说，目前相对于去年上半年来讲，确实是偏高了一点。但是这个价格合不合理，关键看有没有需求。

从量来说，深圳应该说到目前为止需求量是非常大的，而且需求结构很合理，不管是一手市场还是二手市场，都成交非常活跃。如果说在一二手都很活跃的情况下，有量又有市的情况应该是比较安全和健康的。

第三个从去化周期来说，深圳去年在最低的时候，大概是六七月份的时候，整个深圳市的去化周期大概是6个月，到了去年年底已经上升到了7.7个多月，最近又下降到了6.9个月。一个城市楼市健不健康，去化周期是非常核心的指标，平均来说12个月是一个供求的平衡点，如果是超过12个月就是供大于求，小于12个月是供不应求。深圳现在是6.9个月，在中国包括五线以上的所有城市里面排在第五位，所以从去化周期来说，它的供求应该说基本上是处于严重的供不应求。

既然供应量不够，市场一二手的成交量又很旺盛，所以说这个市场就算有泡沫，这个泡沫也是合理的，可以接受。

从政策的影响来说，公司目前在深圳有四个项目开盘，3月25日政策出台以后，相对来说认筹的成交情况比原来的预计略有下滑，原来以为是日光盘或者能去化八成，现在可能下滑到六七成，成交价格比原来预计的价格可能下降了大概5到8个点左右。这个情况我们觉得是在合理的、可以接受的范围内。

深圳从2010年以来，到3月25日一共出台了6次打压房价的调控政策，前5次从出台到恢复量价齐升，时间最短两个月，最长5个月，其中有3次是两个月量价就齐升，只有两次是5个月才恢复。

所以说我们觉得深圳这个政策，应该说相对来说是温和的。在这种情况下，我们认为最多5个月，最少可能2个月左右就会恢复量价齐升的现象。

当然深圳现在的泡沫第一个是房价上涨过快，在去年2季度是涨到3万多，到去年4季度已经是4.5万，到现在已经4.8万，这个上涨太快。第二个是深圳现在的贷款余额是7千亿，在所有的城市里面是最高的。

所以政府出台这个政策，适当的对投机炒作下的过快上涨进行打压，对深圳的中长期是一个好事情，而且对中长期的发展是健康的。

现场提问：现在深圳市场比较火热，包括一些深圳以外的开发商，比如说恒大，碧桂园，近两年在深圳也有做一些土地储备的项目，特别是旧改的项目，公司在旧改方面的储备情况怎么样？怎么看深圳未来的旧改格局？

董方：关于旧改的储备情况和深圳旧改未来的格局，现在公司在深圳的潜在土地资源大概是300多万，分成三大类，一个是60多万，包括车公庙的一些商铺，一个是母公司名下有一百多万，还有一个是公司跟深圳的国企合作的大概有30多万平米，包括和深圳前海的、深圳地铁的。

旧改格局方面，应该说也许从城市更新储备数量来说，我们的数量不一定像恒大一样有那么多，但是土地的质量，区域的位置，包括现在推进的程度，我们肯定是最好的。或者说在特区内，我们绝对是属于前几名。

现场提问：公司的年报提到在长三角其实有项目，有没有计划在广东以外的地方增加土地储备，主要会通过哪些方式？

吕华：我们现在主要还是在深圳，长三角比如说南京楼盘我们会考虑一些项目，这些项目卖得也很不错。

未来，我们当然还是会把重心放在深圳，但我们同时提出，也比较关注其他的一线城市，或者是一些重点的二三线城市。

如果机会好的话，我们也会不失时机地增加一些土地储备，因为在深圳，我们采取的拿地的方式就是土地市场化，比如说旧改，或者是通过和一些国企的合作或通过和一些地方政府的合作等等方式。

在外地，比如说广州楼盘的项目是招拍挂，南京的项目也是市场化的。我们考虑现在开发商都向一二线城市冲，特别是向一线城市冲，如果是过渡的采取这种招拍挂的市场方式拿地的话，必然成本是比较高的。所以现在这种招拍挂的市场化的拿地不是我们的首选。

我们主要是考虑我们现在还有一定量的土地储备，并不是说要非常激进的拿地，非常激进的冒很大的风险，特别是在深圳这样的一线城市。但是在一些重点二线城市，我们也不排除未来会采取一些拿地的方式来增加土地储备。

现场提问：物业方面是否有分拆上市的打算？

黄伟：对于物业公司，我们现在实际上是分成两个部分，一部分是在园区物业这一块，现在也是在推动太阳物业和天安物业之间的整合，这一部分估计在今年年内会完成。下一步肯定会推动这一部分，目标是推动整合之后的上市。

另外是对住宅物业方面，集团旗下是有四家一级资质的物业管理公司，公司今年已经在启动成立深业物业管理集团，通过整合四家力量，打造出资深的物业管理品牌，这一项工作也是计划在2016年年内取得足够的成功。

现场提问：公司提到除了住宅物业之外，还会在园区的商业开发和商业物业的开发上有一些推进，公司在这三块收入占比上有没有规划？

朱国强：关于三个业务板块的问题，在十三五期间，管理层除了原有的房地产开发主业之外，对于新的轻资产业务的运营模式也有一个探讨。在我们母公司深业旗下一以及在深圳控股旗下有大量的住宅类的物业、园区类物业、商业类的物业的需要管理的资源，包括住宅物业有些都有相当大的规模。未来我们想把对于住宅、园区和商业物业管理的模式，打造成一个深圳控股的一个轻资产的模式，除了租赁物业之外，能增加一个新的盈利增长点。

这一块目前的进展还是比较顺利的，对于住宅物业有一个整合的计划，园区物业也是一样，因为规模已经是相当大了，模式相对来说比较成型，商业物业也聘请了比较成熟的运营团队对旗下的商业资源进行有效的运作。

占比方面，现在还没有一个明确的定量的考虑，只能从定性上来看，最成熟和最有可能在3种业务中突出的应该是刚才谈到的是园区物业，有比较明确的打算，有一些盈利的设计，甚至有一些资本化的前瞻性的考虑。

其次是住宅物业和商业物业。当然在体量上，开发和租赁物业的收入和利润目前不成一定的比例，希望在未来的三到五年之内可以规划成型，公司是这样的考虑。

现场提问：刚才提到深圳房地产市场是供不应求，现在深圳的均价是4万，香港的均价是10万，香港和深圳也面临同样的问题，都是供不应求，您觉得深圳的楼价会不会赶超香港？

董方：首先，深圳和香港的衡量标准不一样，香港是国际化的都市，它可以放在全球来衡量；深圳只是中国发展最好的城市，两者的衡量体系不一样。

其次，香港是依靠中国的经济，但它的货币挂钩的是美元，而美元目前处于一个加息周期。中国目前处于降息周期，所以中国的经济和中国的货币都支撑着中国房价的进一步的上升。但对于香港来说，一个是经济可能目前处在一定的下滑，另一个它的货币又处于上升周期，所以对于香港的房地产，我觉得短期内应该是利空的，包括我们看到的数据，最新的香港二手房交易数据是1996年以来最差的。

其实这个说明从房价来说，包括香港本地的一些很著名的开发商都认为香港可能在未来的一两年会有10%、20%甚至是30%的下滑。

当然深圳上涨，可能到一定程度会有一定的下跌或者是上涨，或者未来的一段时间可能会售价持平，也有这种可能性。

现场提问：之前有声音说，深圳控股旗下的子公司之间在同类业务上存在着同业竞争的关系，管理层对这个问题是怎么看的？

董方：关于我们旗下部门同业竞争的问题，这个问题不存在。

第一，我们的内部其实是有谁是专注于哪一类的区分的，比如说商业物业专门有一个深业置地去开发。其他的包括不同的产品类型，我们内部其实是有一个协调分工的，这是第一点。

第二，我觉得在深圳这个市场上，这么一个供不应求的局面，事实上真的是没有太多自己跟自己打架的情况出现，再加上我们推盘的节奏和周期上，管理层是有比较提前的考虑的，不会同一期间，同一区域，同样的两家公司推同样的产品，这个在事实上也做不到。

现场提问：5月份即将实施的营改增对公司预期会有什么影响？

刘崇：营改增是一个国家大的税制改革，这一项税制改革不仅仅是一个简单的税种的变化，由于它的征收的变化，对企业的整个税务管理产生了新的变化。同时，对于税负，对于销售收入都有一定的影响。

因此，我们在去年就开始一直跟踪这项税改制度出台的情况，同时在这一年中，我们还聘请了专业的中介机构，就营改增对深圳控股将产生什么样的影响，以及我们该做什么样的应对工作都做了安排，所以这个影响应该是巨大的。这是第一个方面。

第二个方面，从目前来看，对于收入，对于税负，应该说分成了几块：一块是对已有的房地产已经取得了开工的项目来说，按照税法的规定，我们可以选择简易征收法，这个影响应该说对我们是正向的，正向的主要是指税负的大小。在这一块影响有两个方面，一个是销售收入，销售收入应该说在同等条件下是下降的，也就是说我们某一个物业，在卖价不变的情况下销售收入下降了，因为营业税、增值税是降了税的，原来收同样货币的情况下，现在把它分成了两块，一块是销售收入，一块是税，收入就下降了。

另外一个是选择简易征收法的话，税率是不变的，营业税和增值税都不变，但是税基减少了，所以它的税负是下降的。

对于其他情形的项目也存在着相应的对策，也就是说是具备选择的条件的，我们可以选择在4月30日以前开工，4月30日以前开工的视同老项目，可以选择简易征收法。4月30日以后开工的没得选择，必须按照一般纳税人的要求来交税。

对于可以选择的简易征收法的，我们会对上游服务商提供的服务进行管控，因为上游服务商特别是建筑商，也会找方法应对这个营改增，有可能是提出一些税务绑架的条件或者是其他，这主要是看他们的议价能力。

5月1日以后，就必须执行新的11%的一般纳税人的税率。如果毛利可以抵扣税种成本，毛利跟销售之间的差异比较大的话，这个税负比率是会增加的，特别是我们这些旧改项目。

但是这里的关键在于，营改增目前下达的税务政策，也就是我们说的36号文，是一个试行版，支付给个人的赔偿款能不能抵税收，目前还没有明确的规定，以后如果有的话，可能对我们也会是正向的影响。

对于我们其他的业务，整体上来说跟前面是一样是，还是那个前提条件下，销售收入减少，税负也相对的减少。