巴曙松：房地产业成为当前我国经济回落压力

从2015年4月开始，我国房地产市场在多项政策的推动下开始回暖，本轮的房地产市场升温呈现出改善性需求增加、政策支援、新房供应高端化等显著特点。那么在下一阶段我国的房地产市场走势又将如何?本文接下来将从三个方面来详细分析我国房地产市场的新趋势。敬请阅读。

从2015年4季度开始，我国房地产市场在多项政策的推动下呈现出回暖态势，一线城市和个别二线城市出现量价齐涨的格局，特别是深圳、上海和北京，房价加速升温。

与以往不同周期比较，本轮升温呈现出一些新的特点：改善性需求增加，在一定时间内将成为房地产新增需求的主要力量。原因之一是居民自身需求的驱动，北京房地产当前的成交中改善性需求占比高达74%，较年初上升10个百分点;其次是政策支援，2014年下半年以来，为支援刚需以及改善性需求释放，房地产政策持续加码，信贷全面宽松;同时，新房供应高端化亦带动了改善性需求。新房市场地价不断攀升，北京于2016年2月24日拍卖的大兴地块溢价率高到50%，楼面价达到近5万/平米，预计未来售价高到10万/平米。新房的交易结构中，改善性交易将越来越占据主导地位。

本轮升温是否会持续?笔者认为，下一阶段我国房地产将呈现三方面趋势：

首先，政策大环境宽松，但一线城市存在收紧的可能性。在房地产总体上的高库存压力下，当前房地产的整体政策基调趋向宽松。如果近期出台的降低首付比、契税营业税优惠政策效果不明显，市场预期其他优惠政策还会继续出台。但是由于三、四线城市本身的产业与资源问题，以及当前的人流向中心城市集中的趋势，很难在短期内成功实现去库存，至少需要1～2年，甚至更长，因此，面向整个我国楼市相对宽松的房产政策持续时间或将较长。

而一线城市房价涨幅过高，尤其春节假期后，涨幅明显较年前升高。尤其深圳、上海等地房价跳涨，收紧政策的可能性最大，其次是北京等涨幅趋于上升的一线城市。

其次，在市场层面，2016年三线城市开局良好，但不同城市分化仍然明显。

从近期的市场成交来看，部分三线城市的市场表现较好，比如扬州等城市，1月份的成交出现小幅的增长，一方面与前期成交回落基数偏低有关，另一方面也与返乡置业需求在春节假期前夕集中释放有关。预计在国家关于去库存各项政策多管齐下的大环境下，部分二、三线城市的市场成交有望继续好转。

整体上，一线城市市场的活跃性仍然较强，供不应求，导致库存规模持续下滑，去化周期不断走低，这也是近期一线房价持续上涨的主要原因。而大部分二、三线城市，供应大于需求，库存不断上升，去化周期较长，去化任务仍然较重。

第三，地产对于GDP的贡献率见顶回落，将成为短期内我国投资下行的一个压力来源。

在我国城镇化快速推进的过程中，我国经济的增长具有明显的投资驱动型特征，房地产在其中发挥了重要的推动作用。过去的十几年里，在我国经济的三驾马车中，投资一直是重点，房地产投资更是占据了投资的近两成，其对经济的贡献率大约在8%左右，年平均拉动GDP增长0.5至1.5个百分点。

但是近两年以来，房地产投资额增幅不断下滑拖累经济增长，2015年4季度房地产对GDP增速拉动仅为0.2个百分点，仍处于偏低水平。2015年全国房地产住宅开发投资额增速滑落至0.4%，较2015年下滑近9个百分点，一方面透露出房企对预期的不乐观，投资的积极性降低，整个房地产行业开始进入见顶回落的趋势中。另一方面，投资下滑造成对宏观经济的拉动作用减弱。

我国房地产业经过了十多年来的高速发展，随着人口结构的变化、宏观经济增长方式的调整，将在整体上步入见顶回落的“下半场”，其对投资的拉动作用也将弱化，而且房地产行业在短期内的回落，也会成为我国经济回落的压力来源之一，这也成为宏观政策关注房地产市场的直接原因。

文章来源：中国台湾《中国时报》2016年3月28日(本文观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法)