2016生态居住时代高峰论坛

[主持人]:尊敬的各位领导、各位来宾，媒体朋友们，大家下午好。欢迎大家来到人民网参加由人民网主办的生态居住时代高峰论坛。欢迎大家。

[主持人]:衣食住行是我们最基本的需求，随着经济的快速发展，我们的生活也是越来越好，我们希望能够吃得健康、住得绿色。就像我们今天活动的主题一样，“自然呼吸、悠居时代”。近些年来，绿色生态的居住越来越多地走进我们的视野，那就让我们一同来携手开启绿色生态居住的新篇章。

[主持人]:在今天活动开始之前，请允许我先为大家介绍一下莅临本次活动的主要领导和嘉宾。他们是：亚洲人居环境协会副主席开彦，清华规划院城市发展策划研究所副所长、高级城市规划师彭剑波，北京房地产业协会副会长、秘书长陈志，当代置业(中国)执行董事兼首席技术官陈音，远洋集团设计总监、绿色可持续负责人涂铮，北京房地置业发展有限公司副总经理乔卫卫，北京金隅房地置业有限公司常务副总经理谭昕，北京金隅房地置业有限公司常务副总经理陈玉谦。我们今天的论坛也邀请到了多位来自业内的资深研究专家以及在绿色发展方面积极践行的行业代表，同样欢迎大家的到来。

[主持人]:首先让我们掌声有请亚洲人居环境协会副主席、中国房地产协会人居环境委员会专家组长、梁开设计创始人、顾问、总建筑师开彦老师来为我们作题为“生态绿色住区、引领居住新时代”的主题演讲。

[开彦]:各位下午好。特别荣幸能够参加一次论坛会。我研究了一下我们的题目，因为给了我题目是叫生态、居住、新时代。这几个词连在一起，我觉得非常有意义。因为我们经历了二十几年的房地产的快速发展，取得了不可估量的大的辉煌的成绩。但是，这么多年当中，我认为是没有做到精细化，没有做到能够为整个的社会发展做点什么更深层次的东西。好在我们今天还有个叫新时代，这个时代可能预示着我们未来，所谓“新”，更可以讲它是一个，拿我们现在习主席的话来说叫转变、转型，要有新的姿态、新的模式来发展。

[开彦]:这个“新”实际上意味是很深长的。前两天，中央、国务院发布了城镇的指导意见，指导意见发表以后，引起了整个行业界的极大的轰动，都在积极地讨论这个事。我认为，这个文件对我们今后的发展，对创造未来的生活具有非常重要的意义。可以说开创了一些新的时代。今天我提出来大家经常在说的三个字，三个关键词。一个叫生态，一个叫绿色，一个叫减排。从大致上看，这三个关键词基本上类型都差不多的。但仔细一想，它还是不一样。所谓生态，是人与自然的关系，我们怎样去利用自然，利用我们的环境、阳光、空气、水，怎么来和人结合，这是大家普遍都这么认为的，但是我认为生态里面有更深层次的要素，生态的社会、生态的经济、生态的文明、生态的城市。如果从这方面来讲，它的含义更多了，更加值得我们去研究，直接和我们人生活有关系的。

[开彦]:第二个关键词就是绿色。可能大家更熟悉了，从绿色这个角度，我认为有三个要素在里面。一个就是怎么去把资源最大化，怎么利用好资源，这是一个要素。第二个要素是在我们人工打造社会的过程当中，怎么去减少对环境的破坏，减少对生活的影响，怎么把环境保护好。第三个要素是减排，减排也属于这一类的东西，但是减排更具有具体化，指导我们的行为方式，减少对环境、空气、水等等方面的污染。绿色的这三大要素就构成了我们追求的目标。相反，围绕这三个方面，我们又出现了三个词，一个叫绿色建筑，一个叫绿色住区，再有一个就是绿色生态城市。大家都知道，2006年，住建部发表了关于绿色建筑的评估标准，这个评估标准，2015年的时候，重新进行修编了。通过九年的施行修编了。但是我认为住建部的绿色住宅的标准是有缺陷的，在方法上，在步骤方面是不够完善的，在这方面强调的是四节一环保，也就是节能、节水、节地、节约材料，保护环境。光从节约这个方面讲，我认为是不够的，不是绿色节能建筑的主要原则。节省的问题，如果把单个的节省作为我们的指导，我认为是不够的。我们在节省的指导下，可以去住毛坯房、住窑洞，我们可以不吃不喝，吃得简单一些，如果这样指导就会出问题。绿色建筑是最大化，尽可能地把材料、资源能够发挥到极致。这一点我认为不足的。第二点不足的，绿色建筑在推行的时候是光单纯地讲技术，是数技术，你这个项目技术做的多了，你的保温做的怎么样，你做没做保温墙，做没做保温窗，利用没利用太阳能，单纯技术的方法，用技术叠加的方法去衡量绿色建筑，我认为是不够的。我觉得，刚才我前面说的，要从三大方面，一个就是对资源能源最大化的问题，第二个就是在我们的行为，创建物质财富，用人工的办法去做的时候，尽量减少对大自然的扰动，对自然的破坏，对环境的破坏。第三方面，主要是对我们的人的健康、舒适、安全、方便，这些方面能够作出极大的努力。最后都是为了我们的人，为了我们的舒适度，为了创造和谐社会来进行努力的。我认为这是一个非常非常值得我们重视的方面。

[开彦]:人居环境委员会通过几年的研究，我们提出了关于绿色住区的概念，绿色住区和绿色建筑之间有什么差别呢?绿色建筑，从我们现在编的标准看来，主要是研究单栋的建筑，从单体的建筑，有关方面的四节一环保这个角度提出来的，是一个建筑一个建筑的效果来做的，对周边的环境、对周边城市有关方面的要素，这方面研究的不够。绿色住区正好是跨越了这一步，更大范围去研究绿色建筑，更好地把资源能够有效地集中起来，更大范围去研究节地、节能。这方面我认为是一个本质的区别。

[开彦]:除了这个以外，我们在研究影响城市发展、影响住区环境方面的要素，可以更大地延伸。比如，我们现在提出的关于在规划方面我们要求的绿色、开放住区，开放社区的要素。我们提倡绿色交通，提提倡更好、更方便的出行，提倡更好的社会化的服务等等，这些要素在绿色建筑当中是不够的。而绿色住区就会把研究范围延伸到这些领域当中去。对绿色住区更重要的方面，不光是在硬件建设，我们的道路建设、我们的规划形式怎么做，而更重要的，通过我们硬件建设，能够打造一个绿色的社会，用我们绿色行为的生活方式来指导。因此，要求我们的开发商，从事城市建设的这些专业人员，我们的开发商们，能够不仅在硬件方面提供一个好的环境、高水平的精细化的开发，同时，通过我们的硬件建设，打造一个文明的社会，打造一个绿色、舒适度很高、方便程度很大，又有利于健康的、有利于人际交往的环境。绿色住区还提倡人文方面的资源，能够通过文化的建设，继承和发扬文化传统。绿色住区在整个研究课题里面提倡了很多，我们未来住什么，我认为我们按照国际上的一些通行的更适合人住的，更有利于环境发展的这些要素来打造。在这方面，我认为，今天我们提生态、绿色、环保，这个要素是非常非常重要的。

[开彦]:会议本身也给我提出了一个要求，希望我能够在衡量生态、绿色环境方面有没有一个指标体系，我初步提出来关于十个大方面。时间关系我不说了，我只把重要的概念性地提一下。主要围绕着人的生活行为方式的需求，也是从人性化方面、心理方面、社会学方面这些角度，能够提出一些关于衡量生态、绿色建筑标准。这方面，我认为是非常需要的。

[开彦]:第一方面，服务型。打造一个服务性非常好的，保持社区里面的干净、宁静、有序、安全、健康、文化、智慧，也可以俗称七型社区，七个类型的社区。[14:18][开彦]:第二方面，环境型。对资源，特别包括对我们的土地资源、地形地貌、水系河流、森林植被能够有更好的最大化的发展。应该把我们的社区和我们的城市能够互相融合起来，把开放和城市的文明能够得到共同共享。

[开彦]:第三方面，通达型。我们希望我们的住区有一个好的地段，能够出公里范围内就能够达到所有我们想要去的地方。

[开彦]:第四方面，便利型。要求我们出行方便，我们现在都讲开放住区、开放街坊，街坊的要求，在我们过去编制绿色标准的时候早就已经提出来了，通过街城市的公共设施，城市的文明、城市的氛围。而不是把我们封闭在十万平米、五十万平米、一百万平米的小区里面，是一个非常孤立的做法。

[开彦]:第五方面，和谐型。所谓和谐，就是提倡邻里之间关系，我们打造一个环境以后，有利于人与人之间的交往，对老年人、小孩有个照应，要提升关于社会风尚，能够利用我们的绿色行为方式，来对待整个的设施、整个的环境。

[开彦]:第六方面，景观型。景观型的要求不光有绿地，我们有绿地的指标，不光有绿地指标，而且要有发展的城市空间，有一个大的绿地的区域，特别是接近我们的从屋前屋后的绿地，到小区组团的绿地，到城市公共空间的绿地。绿地不断地区域化以后，使我们得到更好的享受。

[开彦]:第七方面，健康型。我们在创造一个非常适合人住的，在日照、空气质量、自然通风等等都有一个好的考虑。不光这样，我们要有多样化，多样化在绿色住区、绿色建筑里面是非常重要的里面。不光是环境的多样化，建筑套型的多样化，建筑生活方式的多样化，也都是我们要提倡的东西。

[开彦]:第八方面，涉老型。主要是现在我们老年人越来越多了，但是老年人的问题越来越大，怎么在我们的住区里面能够做到服务于老人，能够做到上门服务，让老人安心。老年人现在整体的人数已经达到了两亿了，这样的话，怎么来让他在健康老人的退休生活当中有一个健康的生活质量。这一点对我们的任务也是非常大的。我们不光满足于9073，就是3%的需要照顾，需要照料的老人以外，还有90%-97%的老人需要通过社区的服务方式进行解决。这里面特别关于日间照料的中心，通过日间照料中心，来使老年人能够安心地得到居家养老的创新形式。

[开彦]:第九方面，低碳型。我们提倡海绵城市、智慧城市、卫生城市，垃圾得到处理，能耗得到节约。这方面也是一个重要的问题。

[开彦]:第十方面，长寿型。实际上是要求我们整个的住区，我们的设备设施能够得到正常的运转，保持环境绿色优美，卫生环境保持良好，社会风气和谐，安全保障齐全。通过健全的管理，能够有序地把生活质量提高，有序地能够把对我们的工程质量、房屋价值得到保障。

[开彦]:归纳起来，这十个标准，十个型，对今天有非常大的指导意义。它要求开发商不光是建设硬件，更重要的是通过硬件打造绿色社会、生态社会、智慧城市、智慧社区。

[开彦]:服务型是社区生活的标准;环境型是生态规划标准，通达型是地段区域标准;便利型是生活配套标准;和谐型是人文居住标准;景观型是居住环境标准;健康型是配套性价标准，涉老型是设备配资标准;低排型是绿色节能标准，长寿型是物业服务标准。

[开彦]:这十大标准，我认为构成了未来的生活的场景。打造未来的生活，健康、舒适、方便、安全的生活。占用了大家的时间，谢谢大家。

[主持人]:谢谢开彦老师精彩的演讲。住宅是在一个区域中，区域就离不开精细的规划，这样一来想要打造一个生态住区，它的前期规划也就显得至关重要了，下面有请清华规划院城市发展策划研究所副所长、高级城市规划师彭剑波为我们带来主题为“生态规划引领人居营造”的主题演讲。

[彭剑波]:大家下午好。很荣幸来参加这样的一个非常有意义的讨论。正如刚才主持人所说的，一个城市的住区是在一个截街区，在一个城市的空间里面，一个地方的生态居住的发展离不开生态城市的建设，当然，生态规划是非常重要的。所以，我今天要分享的题目，是我个人的一个感想。就是关于生态规划引领理想人居环境营造。主要讲三个方面的个人的观点。

[彭剑波]:第一，生态是人居环境的重要组成部分。为什么这么说呢?人居环境，顾名思义，就是人类的聚集生活，以及和人类生活相关的地表空间和相应的环境。既包括自然的生态的绿地系统，也包括人工生态环境，以及人工建筑环境，都算整个大的人居环境当中的主要组成部分。由此可见，生态实际上是人居环境的重要组成部分，人创造人居环境，但同时，人居环境又对人的行为和居住品质、生活质量都会产生各种各样的。应该说，理想的人居环境是人与自然的一种和谐统一。生态建设是人居环境当中的重中之重。这是我的第一个观点。

[彭剑波]:第二，关于生态规划是营造理想人居环境的重要手段。为什么这么说呢?应该说大家可能都有共同的感受，特别最近几年，严峻的人口压力和发展需求，使得资源短缺、环境恶化，以及全球性的问题更加严峻。北京是严重污染的区域，这样的生活状态大家是感同身受的。在这样的环境当中，很重要的就是因为我们的生态系统和生态体系出了问题。既包括自然生态，也包括人工生态。在这当中，很重要的，实际上是有很多本身就很敏感脆弱的生态的环境和系统，受到了不断地挤压，受到了人工环境、人的活动、居住、交通、油气等等相关的活动的影响。雾霾这样一些环境问题也正在危害普通大众的健康。生态系统作为一个整体，其实任何部分的改变和破坏，都有可能对我们的日常生活产生影响。概括来说，实际上就是生态规划对于当今中国当下的中国城镇化，包括我们现在所处的北京，都具有非常重要的意义。无生态不宜居，进行生态规划，加强生态建设，实际上是我们建设人居环境的一个必修课。而且现在随着大家对于人居环境的追求，原来过去是有房住就OK，现在不仅要有房子住，还希望这个小区是有好的绿化景观，希望人车分流，希望相应的配套，各方面都比较完善，希望周边有郊野公园或者相应的城市公园作为我们的日常的近距离的生活圈的游憩的空间，希望我们周边尽可能少的一些污染排放的企业。应该说，毋庸置疑，生态规划实际上是营造理想人居环境的重要手段。生态规划是什么呢?可能在座的有的是我们规划行业的专家，有的可能是媒体的一些朋友，我简单分享一下关于生态规划的概念。

[彭剑波]:实际上生态规划就是以生态学原理为指导，利用系统科学、环境科学相关的手段，来辨别、模拟和设计生态系统，让这个生态系统内部的资源、要素达到一个相对更加理想的配置，进而推进人和环境的协调。按照地理空间尺度，包括我们今天要讨论的生态住区，其实都属于生态规划要应对的不同的空间的尺度。小到一个住区的生态规划，中到一个城市街区的生态规划，大到一个城市的生态规划，甚至更大层面区域的生态规划，应该说这些都是生态规划重要的工作内容。生态规划实际上很重要的是界定我们的生态底线，特别是在生产生活和休闲，和相应的其他的人类活动，相应的这样的生态底线。生态规划很重要的包括几方面的工作，比较典型的，比如“四区”的划定，禁建区、限建区、优化开发区和适宜开发区，实际上是进行相应的划定。再一个，对于城市来说，在做城市生态规划的时候，很重要的是对于城市生态廊道、生态体系、河流、山体这样的山水格局进行相应的保护，对于城市的污染和固废进行相应的控制。对于城市的交通和出行方式进行合理的规划。这样减少人类活动和生态之间的冲突，同时营造更好的人工生态或者说对自然生态进行好的修复，然后来推动大家生活在一个理想的人居环境当中。

[彭剑波]:生态规划对于营造理想人居有什么样的意义?我个人理解至少有以下五个方面。

[彭剑波]:第一，有助于优化城市空间开发格局。包括北京，最近在做北京的总规的修改，其实很重要的，还是要对于北京的一些生态涵养区、生态廊道、生态公园体系，还有相应的水体，以及相应的绿地系统进行相应的一些合理的规划，让他们能够更好地服从于北京的城市发展、可持续发展的需要。通过生态规划，实际上是可以优化城市空间格局的。包括一些生态区域的建设，比如说园博园，比如我们的三山五园，比如北京奥林匹克森林公园，这些生态区域的规划和建设，大大提升了北京的生态环境的品质，当然，我们还有其他的一些非首都核心功能，原来的一些低端的工业还在继续污染着北京的环境，这中间实际上有很多矛盾和冲突。通过生态规划，实际上是可以去明确生产、生活、生态三大空间格局，进而逐步形成人口、经济、环境之间的相协调的空间开发的体系。这是生态规划对于营造理想人居的第一个重要意义。

[彭剑波]:第二，生态规划有助于促进生态环境质量的切实改善。为什么这么说呢?通过生态规划，我们按照尊重自然、保护自然，合理利用自然的原则，严控相应的污染，加强生态系统的建设，重点治理生态环境的突出问题，加快建设比如住区的绿化、城区增绿、路边补绿、山体复绿，积极实现生态城市的创建，这些实际上能够有效地去推进城市的生态环境质量的改善。包括最近北京在研究北京的通风廊道等等，其实都是研究整个生态和环境整个系统，通过通风廊道，加强相应的生态体系自己的对于环境改善本身的能力，来改善北京的人居环境。

[彭剑波]:第三，生态规划是有助于推动生态社区乃至生态城市的建设。为什么这么说呢?因为通过生态规划，实际上我们有效地可以以小尺度推动社区和住区的营造的绿色化。实施建材绿色化、能源清洁化、景观生态化、住区低碳化，这些一系列的措施都能够更好地通过以生态社区为细胞、生态住区为细胞，来促进整个中观层面的生态街区的建设，大尺度层面的生态城市的营造。所以，生态规划实际上是有助于推动生态社区、生态街区和生态城市的建设。

[彭剑波]:第四，生态规划对于理想人居环境营造的第四个意义是能够有助于促进资源、环境的节约、集约和高效利用。因为生态规划强调一种低冲击的开发模式，强调的是一种循环经济和可持续的发展，强调对于生态资源的集约和节约利用。这方面包括像水、土壤、土地、林地，这些相关的资源，其实都能够得到很好的合理的安排。包括一些通过生态规划的手段和生态修复的策略，实际上是可以促进相应的一些其他的污废的集中治理和相应的可再生资源的利用，对于建设资源节约型社会也有非常重要的作用。

[彭剑波]:第五，实际上是有助于整个社会形成一个生态文明的社会风尚，因为生态规划在规划当中通过参与式、联络式规划，广泛地形成对于社会生态共识，既是一个规划的技术手段，同时是一个过程，又是一个宣传队，又是一个很好的对于理念的营销和推广的平台。应该说，通过生态规划，比如，北京的生态规划实际上会强化北京市民对于生态的环境问题的重视，强化大家的一些生态型的、低碳型生活方式的习德，进而推动整个城市更好的生态文明的风尚的形成，这就是生态规划对于理想人居环境营造的五点意义，我个人的五个感想。

[彭剑波]:第三个方面，简单分享一下生态规划对于中国梦人居篇章的意义。我理解，生态规划是可以引领中国梦的人居篇章。为什么这么说呢?因为生态规划通过对于我们身边的绿地，旁边的山体，远处的整个生态圈等等都会形成一个更好的营造方式。其实是能够真正地推动城市让生活更美好，或者生态与百姓形成一种和谐共生关系，金山银山不如绿水青山，或者绿水青山就是金山银山，其实通过生态规划保护绿水青山，营造更好的生态体系和生态相应的要素的更合理的配置，实际上是能够推动美丽中国的建设，推动美好的生活家园的建设，这些实际上也是像中央提倡的中国梦关于人居梦的非常重要的内涵。通过制定和实施生态规划，是有助于推动地方的生态优势转化为竞争优势，推动每个居民所居住的社区，由一个过去的不生态的社区，走向一个更加生态、低碳、健康的社区的模式。也有助于实现生产空间的集约高效，生活空间的宜居、舒适，生态空间的山清水秀。这样的话，实际上是能够去提升城市价值，推动可持续发展能力的增强。进行生态规划，加强生态建设，以生态住区为细胞，来推动生态规划的实施，实际上是有助于推动生态城市的建设，也有助于中国的生态梦的实现。这就是我个人的一点感想。给大家分享。谢谢。

[主持人]:谢谢，再次谢谢彭所长精彩的发言。老百姓对于房地产一直是特别关注，2016年北京房地产的走势究竟是怎样的，又会有哪些新政策、新区域?又会怎样影响大家的置业计划?下面掌声有请北京房地产业协会副会长、秘书长陈志来发表题为“2016年北京房地产市场趋势解析”的演讲，同时陈秘书长也会将京西绿色生态居住的发展来发表自己的见解，有请陈秘书长。

[陈志]:谢谢主持人。刚才开老、剑波讲的都是如何做，而且开老讲了绿色人居标准十条，具有非常明确的和具体的指导。我不是搞技术的，所以我简单谈谈市场。

[陈志]:我拿到这个题以后，我就在想，因为2015年已经过去了，接下来2016年会怎样，我还特地把2015年的市场回想了一下。2015年总体的住宅市场分两大块，一块是新建商品房，七万多，将近八万。这里面包含自住型商品房，包含纯商品房，纯商品房其实比重不大，自住型商品房的量两万多，不到八万的水平，去掉两万多，实际上不到六万，五万九。从这样一个表现上看，我们的新建商品房市场，2015年到底怎样，大家可以得结论。我个人的判断，并不是很好，但也不很差。不很好怎么讲?就是我们从投资的角度去看2015年，住宅投资实际上不是很理想。我们投资增长的主要因素来自于商业写字楼的投资增长带动，来自于土地出让金计入投资的那一部分因素。如果单从住宅投资的角度看，实物型投资是负增长。从这个角度上看，住宅房地产对于2015年的投资增长其实贡献不大，贡献的是房价。大家都清楚，我看见我们代理机构中原的任总也在，他们的大伟是我们业界的最快的谈数据的。我想从数据这个角度看，可以得出这样一个结论，就是2015年的市场并不是我们所想象的，或者我们从媒体上看到的那样的一片繁荣。我们的结构是分化的，高价房或者我们媒体愿意谈的叫豪宅，可能是感觉比过去的年份多了，那就说很多，总量上看确实有增加，但是，增加的幅度绝不足以弥补我们由于市场分化带来的整体的下降留出来的那个空缺。豪宅的分化对市场既有积极的刺激作用，但也有负面的抑制。因为高价抑制需求，挤出需求。从这个角度上看，过度的高价实际上对整个市场的发展并不健康。这是我想跟大家说2015年的两个特征，一个特征是投资并不好，一个特征就是都高价化了，都市场分化了。我们的自住型商品房、保障房，从政府的强力推进角度来说还是有量的。但是，我们的纯商部分表现的并不理想。

[陈志]:2016年怎样了呢?2016年，也要关注，但2016年现在去判断全年的走势，为时尚早。为什么呢?我们只有一个月的数据。二月份还没有完。特别是这一个月是处在整个企业的年度总结、新年计划的年底、年初的过程当中，我觉得现在我们去判断整个的2016年的趋势，恐怕还早。但是，会有些迹象。去年年底的时候，总结性的判断2016年新房市场可能会延续2015年的态势，总量上可能还会在七万上下，多一点可能会八万，少一点也会在六万多。我们的自住型商品房应该是有保证的，总量上是有保证的，这是稳定交易量的一个重要砝码，政府不会放弃的，今年的量还会有，这个量也不会小。从这个角度上看，整个的量，新房的市场，新房的量，应该大体上和去年相当。我们判断这样一个前提，是基于我们的货币政策应该会继续和去年一样，保持一个相对宽松，国家的表述叫稳健，我们应该讲，对于房地产而言相对宽松，各种流动性，各种货币的量价政策其实对整个市场都是有利的，今年仍然会如此，所以这是一个条件。第二个条件，我们的经济对于房地产的依赖依然会和2015年一样，现在看，今年的政策基调仍然是稳增长，对于房地产的作用，特别是对于经济的拉动性作用，仍然不能忽视。从这个角度上看，对于房地产的依赖依然存在，或者说依然偏重，房地产的市场就应该不会太坏。还有就是我们其他的限制性政策，一个是叫逐步、适度地放松，一个是对于过去的一些我们可能认为是过紧的东西，或者是一些我们都在解读的过时的政策，可能会逐渐地退出，或者会推出更多的更新的有利于市场发展的政策。从这些角度上看，2015年整体大的政策环境应该还是对于房地产市场有利的。从这样一个情形上，我们觉得，乐观估计，对于2016年整体的市场来说应该算可以维持与去年大体相当的水平。

[陈志]:从二手市场，2015年完成了19.9几万套，我的印象差300套到20万。如果按现在的，1月份的日去化量来说，半天的去化量，形象一点的描述，现在看，今年的二手房，从一月份的市场表现上看，应该是延续了去年的态势，特别是去年的翘尾态势，去年年尾这两个月都是两万多套，一月份还是两万多套，甚至是近年来最高的一个点。二手房是这样，二手房的市场反响对于政策的反响，其实比一手来得更直接，反响更剧烈。我们预计，二手今年大体上会在18万-20万这样的水平上。或许应该用持平这样的一种表述。具体的我们还需要看整个的政策。

[陈志]:接下来我简单地把1月份北京的，我们讲房地产市场，实际上更多是在描述住宅房地产市场的内容，更多的是在讲一手市场和二手市场的量价关系。我简单跟大家分享一些数据。我们做一些快速性的回放或者大家自然来得结论。一个是整个的1月份的市场是一个什么样的市场，简单跟大家做一个勾描。1月份整个的土地，经营性土地不多，因为刚开年，特别是在整个的延续去年的惯性，市场的成交并不活跃，特别当时大家预期的驼房营，怎么那块地反响那么不剧烈，或者一轮游，不管怎样，我们不去猜，但是市场反响并不剧烈。我们市场只有两宗经营性土地成交，与去年同期相比，1月份的土地市场稍显冷淡。今年我们预计整个的土地，特别是住宅土地供应，在去年的水平上下，或略有收缩。我不能够代表土地部门说今年的土地供应，只能跟大家透露到这儿，就是大体相当，或略有收缩。收缩可能是大概率。接下来的土地供应，从未来2016年整体的供应来说，我们要看国土部门土地供应的内容，但是，我们能够从1月份的市场的数据看，依然延续了去年的楼面地价继续上涨的态势。这是土地。

[陈志]:第二块就是一月份的上市量，大家不要觉得一月份怎么样，其实一月份真不怎么样，我们企业没有太多的积极性上市，因为正好赶说年关，赶上年底总结，赶上新年计划，赶上公司年会。我们看到春节前、春节后，各种各样的年会，都在开。等等。我们的上市不多，新房供应不多，这是我们能够看到的一个情形。整个的量不是特别大。我们可供应的纯商品房只有300多套，大家会觉得，这样是不是很奇怪，其实不是。就是这样一种节奏。大家不用去诧异，特别是媒体，不用去放大。保障房供应不少，就是上市量，保障房供应不少。

[陈志]:再去看整个的成交。1月份的成交也不多，只有4800多套，环比少了55%，同比减少了44%，这两个数挺有意思的，一个55，一个44。成交均价是三万，过了三万了，环比上涨2%，同比上涨12%，这是一月份新建商品房当中一个总量的情况。纯新商品房，扣除自住房，如果和过去的年份去比较，如果带上自住房的话，以前有些年份是没有自住房因素的，那样去比的话是不准确的。所以我们是扣除自住房的，成交了4133套，环比减少了32%，同比减少了8%，成交均价31900元，环比降了5%，同比降了5%。从这样一个表现来看，实际上均价水平都是略有下降的。这里面，我们能看到这样一个具体的数据。但是，我觉得，价格水平仍然是处在一个高位，历史上的高位，不用特别去对这个价格，怎么降低了多少，去过度解读、放大它。

[陈志]:我们简单做一下结构性的分析，单价两万二以下的纯新房，成交金额占比是持平的。套型144以上的成交金额占比是下降的。我们对整个结构类型都是有跟踪的，其实我们看一个市场，特别是在北京这样一个城市当中去看一个市场，更多的是要看它的结构，更多的是要看它的区域，看我刚才的那个平均价，你只是了解一个大概，对你买房，对你建房都没有指导意义。

[陈志]:我们说均价指导意义不大，什么价格有意义?对于民生角度更重要的关注应该是中位数价格。1月份纯新房的中位数是25600元，也就是大体量的在中间的那个量价水平是25000多，三万多的是一个平均价，可能是把最高的和最低的加起来做一个简单算数平均，它的经济学表达其实是没有太多的含义的。中位数是处在中间点上的那个，两多万。这个数据可以跟大家说，从1月份的表现上来看，也是下降的。原因是1月份我们普通商品房的结构占比比较大。就是这么个原因。底下这一头大，中位数就会落在这儿。

[陈志]:我们再做一个区位性的说法。五环内的纯新房成交占比金额是下降的，五六环之间的纯新房占比金额是上升的，这和我们的规划，和企业的发力方向，和这些土地的现实存在是有密切关联的。不用过度解读它。

[陈志]:我们再看一下二手，纯量房市场，二手一月份24000多套，大体上日平均是784套，同比关系是增加91%，环比上涨5%，就是去年12月就很高，两万多套，现在1月份依然很高，我相信2月份会下来。因为2月份有节庆。从成交的套均面积上看，90平米以上的环比上月减少了一点，但是2015年11个月很多，共有11个月的套均成交都在90平米以上。也就是我们的二手成交的主要的面积段都是90平米以上的。这就意味着什么呢?意味着改善性家庭现在是通过二手来解决自己的居住问题。一手要么就太远，要么就太次，要不就是太贵，反正改善性解决不了，这是目前老百姓的一个真实心理反应。六环以外，我怎么上班?要不就是周围都是郊区了，没有生活配套，要不就是虽然面积大了，虽然整个的品质上来了，对我原来的程度上是改善了，但是，现实问题又增加了。如果在城里，解决不了。所以，次新房、二手，我们看到去年的普遍性的增长，或者历史第二高度，第一高度是将近26万套，这是2009年创造的，我们现在是20万套(去年)，第二高度。这和我们整个的房价快速上涨，均价快速拉升，中层或者夹心层带来的变化通过二手房来进行改善。这是明显的特征。

[陈志]:具体就不多说了。和大家说一下二手的均价37500元，和两万四千多套比出来的，不带有任何区域性的东西。37500元是从我们的量价表上去看是一个比较高的向上的斜率。二手房的价格未来仍然还会是上涨。

[陈志]:说了这么多，2016年会是怎样?按照人民网给的任务，我需要回答这个问题。简单跟大家报告一下。如果要说得很细，需要很多的时间和篇幅。我只是把一些提纲简单列一列，跟大家简单沟通一下。如果从2015年市场，刚才我也说到了，市场特征上去看，房地产调控政策在2015年实际上是兼顾了市场发展和稳增长的要求，这是以北京而言。一方面，保证了房地产对于经济增长的带动性，另一方面，也为市场下一步的调整或者是长效机制的建设提供了准备。房地产发展仍然还是，作为一线城市来说，相对还是稳健的，我们没有深圳的那种高速的房价跳跃式的大幅度上涨，北京相对还是稳健的。从政策方面侧重保供给，从土地出让、货币政策等等这些方面，对于去年的房地产的供给来说，土地供应来说，还是有保的，是没有问题的。尽管价格高，这也是大家和土地部门共谋的结果，绝对不是一个巴掌的事，是两个巴掌共同拍的，房地产商也有，别老怪政府拍地高，你可以不去拿，但是不去拿，企业就会说我得出局，可以干别的，说干别的不挣钱，那没办法，天下没有甘蔗两头甜的事，当地价高的时候也想想自己有没有冲动。供给，政府还是有保证的，降门槛，货币政策等等这些刺激性政策还是有的，对于需求还是有扩进的，但是我们说，不是叫扩充需求，我们并没有降低需求准入，我们限购政策依然存在，而且明确说，限购政策不会取消，已经异化为其他政策了。所以，大家对于降低限购这样的可能性不太大。保障房，政府在2015年是加强的，力度仍然是不减的，比如全力地棚改，我们确定113个棚改项目在逐步推进，比如支持公租房，包括公租房市场租赁政策的出台等等，通过公租房政策的推出来缓解市场上居住问题，我们不能再提供这种实物性的房产，但是，居住性的问题还是要解决，通过租赁方式，公租房的方式，鼓励民间、鼓励个人和企业推出自己的持有的房产进行租赁。这些政策都是有的。政策性的住房保障推进力度是不减的。比如公积金政策调整，还有通州门槛的提高，这些说明2015年的政策对市场是有兼顾的，有考虑的，可能过热的地方收紧了，比如大家都说我通利福尼亚是限购上的限购，不管怎么样，有保有压，有宽有松，有紧。包括自住房、保障房，今后要采取带装修成品交房这样的要求。其实这都是市场上的一些微妙性的变化。我们从投资上看，刚才我也描述了，投资结构增长不理想，虽然有增长，但是，主要因素是土地，实物性投资增长不足，建安投资是负增长，用途上主要是商业类的投资增长带来的整个投资的增长。住宅去化加快了，但是结构分化了，价格攀升了。这是结论。大家都清楚，我看了现场有不少跑我们房地产口的记者，不用多解释，大家都懂。租赁市场平稳，租金上扬。只说结论，具体不展开了。商业供应建设迎来高峰，我们现在看，商业地产，如果大家去关注商业写字楼的建设与投资这样的数据，就知道现在供应量很大，投资类的增长主要靠商业，现在确确实实未来是一个供应的高峰期。去化难度会加大，风险会堆积。我们也看到一些商业租赁活跃度在放缓，租金小幅回落，商办写字楼的租金小幅回落，商业类的销售疲软，持续低迷，这是我们都能感受到的，甚至很多的商业都转为了类住宅去销售，我们叫公寓，商改住的公寓，其实就是类住宅，不是住宅，尽管拿住宅用。存量转业改变用途的增多，就是类住宅，类住宅现在销售去化也有难度，要想尽各种办法，出各种花招。一些大型商业用途现在已经，比如说存量的一些大型商业用途已经改变了。我们去到一些大型的商业场所去看，亲子活动、电影院，吃喝玩乐为主，基本没有商业氛围，其他都是以展示为主，我们现在很多大型商业，再建这种大型的集中商业是不是需要考虑，在规划上怎样去做，这个需要去考虑，但是现在商业供给总量非常大，我们也不说这样吓人的库存数据了，确确实实非常大，这是风险所在，北京的风险，去库存的压力在这儿，不是住宅。

[陈志]:未来需要关注的，我们认为，比如说价格倒挂的问题，土地价格和住宅限售的价格出现倒挂，就是面粉高于面包，这个问题大家都清楚，是需要关注的问题。环线价格现在在倒逼，我们现在看到一些环线价格比核心区的价格，比如四五环有一些区域的价格比核心区的价格还高，当然我们也不能一成不变地说核心价格就是最高的，但是，现在看，这些区域，一些环线区域的价格确实快速上涨，比一些核心区域的价格都高，一些在售的或者将要出售的产品的价格，我们能想象出来的，或者我们能看到媒体上传递出来的声音，比一些核心区域的存量的产品的价格都高。

[陈志]:还有一个就是住宅与商业的倒挂，刚才我也说了，现在住宅很热，商业很弱，商业不景气，导致这样的价格倒挂。一方面是市场需求的反映，比如住宅价格的快速上涨，环线价格的快速上涨，包括和商业的倒挂关系，一方面是需求增加导致的，另一方面也是市场的被扭曲的结果。不展开说，大家都懂。

[陈志]:需要关注的第二点是高价化、豪宅化。大家都懂，不再阐述了。比如说我们需要关注的就是未来的成本的增加，这种高成本和开发企业之间的利润关系，企业一定会比我们更关注。但是，豪宅化、高价化一定会挤出需求，这一点各位一定要切记。我们现在看到，中等收入是被下流的，在向下流动。我们过去说低端有保障、中端有支持、高端有市场，我们现在看到了低端的保障，感受到了高端的市场，但是我们的中端被下流了，迫使这些人群向下流动，买自住型商品房或者转而二手房。他心仪的商品房没有了，或者是价很高，他已经买不起了，我们说房价的快速上涨和收入之间的快速背离带来了新的夹心层，这是需要关注的。贫富分化的问题，我们能够看到。比如说院墙打不打开的问题，变成了一个炒点。其实大家都清楚，它变成了一个吐槽的话题、引子、宣泄口，我们看，如果我们的夹心层仍然处在这样的一个过程当中，这个数量是巨大的。如果不能够引起关注，不能有政策性的调整，以后我们的这个市场仍然是一个扭曲的过程。再一个需要关注的就是强强联合，或者是垄断共谋，这种垄断共谋是一种价格共谋。大家一定清楚或者一定会感受去年拿地的热情，除了一宗打架之外，基本上大家都是和颜悦色，你中有我，我中有你，基本上都是大型国企、大型上市企业的强强联合，这是一种趋势，因为需要对抗风险，需要有资金的调度能力，需要有优势的结合，毫无疑问，强强联合是必然的一种选择，但垄断局面一定需要引起有关部门的重视。当这个团体能力或者是数量或者垄断的程度达到一定程度的时候，一定会左右价格，一定会增加民众的博弈的难度。只是把它作为一个需要关注点提出来。

[陈志]:2016年，简单总结，就是宏观仍然低迷，房地产仍然是拉动的主力，资本仍然需要关注。第二是调控的手段会逐渐市场化、法治化，调控目标侧重于稳增长。这是我们的一个判断。比如，调控手段的市场化，做一个解释，就是我们资金监管的问题。在座有企业都懂，现在是需要开现金包涵，或者我们采写过这个内容的记者也清楚，这是通过市场的手段来做的。第三个是融资压力难改，融资模式创新需要加速推进。供地模式这一块，刚才我也涉及到，就是总量可能会持平，甚至会有萎缩，但是，它是会沿着契合城市功能调整的要求，契合首都功能落地，包括我们的几条硬的红线，环境、生态这些要求，比如说疏解人口这样的要求去做，会围绕着城市的战略定位去展开，土地会保持稳定，这是我们能够和大家透露的。投资回落，这应该是一个大概率事件，不敢奢望房地产投资还会像过去式的快速增长，比如开工乏力，比如商办市场的亢奋会不会持续下去，我个人认为，商办市场肯定会遇冷，企业除了持有那一部分，需要销售那一部分，如果市场没有太明显的反响，企业会冷静地缓慢地开工，不会太快。土地因素仍然是投资的重要因素，我们高价拿了地以后，转化为开工的时候就会计入投资，这是可能会造成投资稳在一定水平上或者下降幅度不大的一个很重要的因素。住宅投资主要是靠政府的保障房和自住型商品房指令性的要求，会稳定住一定程度的投资增长，但是，这个量毕竟和商品房市场还是有距离的。住宅市场的价格，交易刚才我讲了，价格肯定是上涨的趋势，供给上肯定是减弱的，未来供给的量会少，价会高，也就意味着我们的交易虽然平稳，但是是缩量平稳，价格是上扬的过程。租赁市场将会得到发展，因为我们从新房市场得不到满足的时候，转而会转向二手，当二手达到基本上可以迅速解决问题的时候，或者二手也解决不了你购买的问题的时候，会转向租赁，我们预计租赁市场的市场会发展，长租的趋势会有所抬头，比如政府推出的长租性的公寓，政府扶持鼓励的一些项目，还有就是类似的试点，会在租赁市场上做突破口，二手房仍然是持续的一个量价齐升的过程，商办市场基本上是低迷。最后一点需要提醒的，企业处在一个明显的调整期，尽管企业自己不说，但是，我们从观察的角度，从市场解读的角度给大家做一个提示。一个叫集中度会逐渐加强，兼并重组可能会在未来频发。寡头竞争，相互之间的博弈，虽然是你中有我，我中有你，但是，一种寡头式的竞争会存在。我们今天不讲企业，所以，我们只是做一个提示。交易规模、交易方式都会发生改变，比如说电商，比如说O2O，比如说企业采取的各种各样的有效的方式，都会有。财务成本会上升，比如说我们看到住建部发了一个通知，建筑业营改增，一定会转嫁给开发企业，开发企业一定会转嫁进房价。从开发企业这个角度上说，财务成本一定会上升，包括我们在整个税制结构改革当中，有可能房地产行业是给其他行业改革提供红利的，所以大家要有这个心理准备，就是财务成本可能会上升幅度比较大，甚至你的利润可能因此被湮没。营业收入增长缓慢，房地产增加值增速下降，凡此种种，不再多说了，这是我们简单对2016年做的一个市场性的有中观、有微观的描述，我个人的一些看法，也没有展开，大家可能也听的云里雾里，不当之处，批评指正。谢谢。

[主持人]:谢谢陈秘书长。2016年新年伊始刚刚过去了一个多月，就让陈秘书长来给我们解析全年的走势，确实是有点难为您，不过从刚才的解析当中，我们也听出了这背后的一个资深和专业的眼光。谢谢您。

[主持人]:接下来进入本次活动的圆桌论坛环节，掌声有请参与圆桌论坛的讨论嘉宾，他们分别是亚洲人居环境协会副主席开彦，清华规划院城市发展策划研究所副所长、高级城市规划师彭剑波，当代置业执行董事兼首席技术执行官陈音，远洋集团设计总监、绿色可持续负责人涂铮，北京金隅房地产置业有限公司副总经理陈玉谦，以及圆桌论坛嘉宾主持，北京房地产业协会副会长、秘书长陈志。

[陈志]:论坛环节我们主要谈微观了，刚才开老、剑波谈的都是宏观，接下来我们谈一个话题。我请剑波讲，什么叫街区制?我不知道我们在座的各位对于什么是街什么是道，什么是弄，什么是巷，清楚不清楚，这是中国传统的提法，国外的叫街道，那么街区制是什么，大家知道不知道。

[彭剑波]:我谈点我个人感想。街区制应该强调的是BIOCK，国外其实街区制由来已久，在中国也不是今天的创造，过去的里方制都有街区的概念。街区制不是街道制，也不是小区制，实际上强调的是城市的组团化的发展，在一个城市组团当中强调对于支路网和微循环的交通的关注，强调对于街道空间和城市组团的活力的复兴和再造。现在中国城市的空间机理很重要的特征，实际上是说大尺度的街道和大尺度的大院空间，和新的以土地出让形成的商住开发，形成的小区，实际上是一种混杂型的空间机理。这种空间机理当中，大家交通上就会遇到很多丁字路，有一些相对来说的内向性的大院空间，这确实不利于通行效率的提升，而且过去其实在现有的开发模式之下，不仅仅是交通的问题，其实包括社区商业，包括小区与小区之间这样的一些社区交往等等各个方面的职能。我理解，中央讲的街区制，其实强调的是对于城市的路网，包括地块尺度、生活单元和生活圈，包括商业价值的合理的利用。这个其实和过去的里坊制和跟国外以Block为单位的城市的组团式的发展模式，其实它是有很多可以对话的。街区制不是说简单的拆围墙。刚才秘书长也说了，老的街区老办法，新的开发项目新办法，而且是逐步实施的。强调的是对于城市的开放、共享和相应的社区交往和商业活力的绽放，包括交通压力合理的疏解和降低。这是我个人的理解。

[陈志]:以后物业管理怎么做，你放心，开发商一定给你设计好，现在的物业管理也是开发商给你设计出来的。如果他设计的不好你可以不买。所以不用担心物业管理，我相信是有路子的。以后物业管理人员，包括安保人员坐在你家大堂里，我们去香港一看，进门你得登记找谁，你就不能随便进了，不在，家里没人，我们清楚他们都出去了，不用上楼。现在是靠院子围起来带来的安全感，以后可能是另外一种方式，我们有很多的技防措施，所以大家不用担心我们的安保，物业管理同样无事，你放心，开发商一定会逼物业公司改变服务方式，改变经营形态，来适应新的变化。没有什么可担心的。从这个角度上说，其实媒体不必去过度地解读和担忧由此带来的种种的压力。街区制，回到我们这个话题上来，其实是什么?是给我们的生活，给我们的城市带来更加健康的、更加高效的、更加舒适的生活。回到我们的话题上来，就是我们现在房地产产品开发上关于生态的问题，关于技术进步的问题，刚才我们在那和涂总也在聊，和陈总也在聊一些评价标准的问题等等，这个话题就是说它的必要性，就是绿色进来的这个角度给我们带来的这些内容或者是产品的变化，或者是不可多得的，大家怎么看?开总刚才讲了十条，这个地方可以更加微观阐述一下。

[开彦]:刚才你说绿色，绿色是最好的手段，是打造未来生活的最好手段。绿色建筑，刚才我在讲话当中也说了，主要是三个要素，一个是资源最大化，而不是谈节约。资源最大化，也就是说通过我们的方法、通过我们的科技来最好、最大地利用资源，发挥资源最大为我们服务的能量。第二，最少破坏环境。不要因为我们的行为方式不当而破坏了环境。第三，也是最主要的，就是打造健康生活，我们的社会和谐。这是非常重要的。

陈志]:开老关于绿色标准的研究已经很多年了。比如说城市工作会议，有很多的贡献。

[开彦]:我是花了八年的时间编了一本《绿色住区标准》，这已经是行业发展正式公布的标准。但是这个标准目前看起来没有引起足够的重视。

陈志]:我们现在产品在绿色的标准上，或者做绿色建筑这个角度去看待我们现在已有的和再建的房地产项目，其实绿色建筑是非常非常少的，或者几乎没有，可不可以这样讲?

[开彦]:绿色建筑是有它的理念、它的方法、它的做法，不是说数几样所谓的绿色技术就叫绿色建筑了。包括我们的审图机构，包括我们的管理机构，都在说你做没做节能墙，做没做太阳能，节省、节水，把这个东西做了多少来衡量，这是完全错误的，是误导，因此加大了对于绿色建筑的成本。其实绿色建筑讲的就是要用简易的办法、智慧的办法，容易做的方法去做，不是强调一定要加多少多少成本，一味主张高科技、高级材料，这种东西是不行的。实际绿色建筑就是、本原，我们今天讲生态，讲方法，我们现在打造的不是房子做了多少，而是说创造了多少好的健康的生活，健康的人的行为生活方式，多少和谐住区，当然也讲节省了多少能源、多少水，减少了破坏环境。真正重要的重点在这儿。

[陈志]:您认为我们现在必须要用这样一种理念去指导我们的产品研发。或者我们现在这类产品非常少。

[开彦]:我认为很少的。我可以打个比方，绿色建筑不是拿来就是，北京市在2014年公布了一个说法，就是凡是先进的建筑都要按照绿色建筑标准做，也就是100%的都要按照绿色建筑标准做。这是无稽之谈，这是错误的，不可能的。绿色建筑本身就像树上的苹果，我要去摘，至少掂起脚尖才能摘，我要垫一个砖，拿一个小凳子才能够到，要费这个力气，你才能做到。不能人人想做就做到了，这是不对的。有的人说我符合了规范、符合了标准，就叫绿色建筑的。这是更错误的，我说不是，绿色建筑打造的是新的生活方式，新的关于建筑开发、地产开发的新的模式。我们要转变，转型。怎么转型?我认为，过去萝卜快了不洗泥，要放到精细化、人性化、社区化、社会化，从这个角度去指导我们的生活方式，这样才能发展真正的生态，是人文的、人性化的社区。这个才是我们今天要做的事情，要发展的事情，要宣传的事情。在座都是媒体，通过这个概念。现在我们是经济发展的第二大经济体，但是我们的住宅水平、住宅建造水平、居住水平、生活水平，和第二大经济体相差太多了。我们要思考这个问题，为什么会这样?因为我们过去错误的引导，错误的做法而引起的。

[陈志]:我听懂了，也就是说我们今后的产品要用这样的一种理念去指导，去做。我问一下陈音总，从技术产品，从节能，从舒适度这个角度来说，其实有很多内容也是契合绿色建筑要求。您觉得我们在这样的打造上，对产品的竞争力，对产品今后的可持续性发展的力度，或者我们站在消费者或者广大受众、广大媒体能够听明白的角度上看，这样的一种理念和这样的一种技术性的叠加，会给我们产品提高什么样的竞争力或者对于消费者来说，我买到这个产品更有价值?

[陈音]:其实是一个非常关键的问题，今天讨论的主题是关于生态建筑或者生态住区、生态城市的话题。开老和彭所长都深入解读了关于生态建筑的一些概念。他们的观点我都完全赞同。但是，作为一个开发商，其实我不太愿意用生态建筑这个概念。为什么?人类的建设活动基本上是一个破坏生态的过程，严格意义上讲，生态学只有一百多年的历史，生态学是研究生物和环境的系统或者是相互关系的问题。基本上这里面是排除了人为的干扰，真正的生态是什么?真正生态的概念是国家公园，是荒野的概念。

[开彦]:陈总的说法只是一种生态的说法。延伸了，延伸到资源，延伸到社会发展、人文发展、环境发展、经济发展。都可以叫生态。你不能说我们现在光研究水、空气质量，我觉得这个已经比较局限了，我们今天研究生态，就是要把这个东西延伸出来。

[陈音]:这是生态这个词或者这个概念的一个扩展。为什么我更愿意用狭义的生态?刚才我说了半截，整个地球陆地表面40%是农地，2%左右是城市，整个地球上有70多亿人口，人是一个非常特殊的生物体，他已经极大地改变了整个地球的生态系统。我们是不是要把未来的整个地球的自然生态系统全部改造成一个我们所需要的，或者好的生态，这个好的生态是人定义的，真正适应人的，没有好坏之分的，生态就是生态。刚才说的黄石，黄石是一个荒野的概念，没有任何人的干预。我们是需要把这样一个真正的自然生态留给我们的后代，因为我们的子孙是不是将来只有在这种精心打造的公园里面去看这个环境。不只是这些。

[陈志]:您对产品这个角度怎么讲?

[陈音]:为什么当代关注这一点?为什么当代的产品和很多开发商不太一样?其实当代特别强调的是现在中国从改革开放之初人均的住宅面积从8平米到现在的35平米，一开始从最开始的脱贫，然后到温饱，然后到小康，然后到富足，富足完了以后是什么?富足完了以后是不是该奢华了?可能未必。现在我们就要重新再检讨一下中国的发展问题。为什么当代规划的房子，很多同行看了以后，你这一平米房子卖了八万块钱，进去看样板间，四白落地，没有石材，没有装修，简简单单，都是简约式，外墙没有拼花的大理石，没有这些东西。其实这些资源，开发商是可以拿得到的，一平米卖八万的房子，做拼花大理石是完全能做得到的。如果到当代大堂去看，是水磨石，160块钱一平米，现场磨的水磨石。其实就是一个开发企业，包括整个现代人对资源、对环境的态度问题。如何保护生态，其实人高密度地居住在城市里面，充分利用城市的空间、利用城市的土地，然后把自然环境留给我们的后代，留给我们的子孙，保护不管是好还是不好的生态。生态就是生态。

[陈志]:现在如果我们用一个比较时髦的词去讲，我们叫供给侧的改革，供给侧改革其实是以需求为导向、为核心的，你要什么我再给你建什么，而不是我建完了你必须要，这是和过去不一样的。我们现在提出来的，比如说技术问题、节能问题，比如我们对于环境的一种干扰，比如小环境，我们居住的室内的小环境的技术干扰，来增加舒适度，这样的一些技术性的进入，我们对于产品的竞争力这一块来说，我们现在看到，我们讲北京市场上这一类的产品越来越多了，过去从风尚开始，从您家的产品，现在很多家都在做。比如恒温恒湿，新风系统，变成住宅的标配型的技术。就这些技术，是不是就叫绿色生态建筑?第二个，这些东西要不要?我们能不能给我们的产品或者从供给侧，或者从需求端的角度来说，我们能够增加产品的市场竞争力?

[陈音]:我确实一定是能够的。虽然开老比较悲观，对绿色建筑的发展。现在看，其实绿色建筑一定是符合消费者的需求，符合经济的发展，特别是建设两型社会，资源节约、环境友好。绿色建筑更关注的是人的真实的真正的需求，不是一时冲动消费的需求，而是真正居住在绿色、健康、舒适、节能、便利等等一系列的住宅社区里面去，其实它能够在很长很长的时间满足人的需求，而不是说买房子时的一时冲动，这个小区园林做的漂亮，或者是这个样板间装修的非常奢华，其实是关注真正消费者的需求。而且现在中国建筑节能标准，特别是北方地区实施75%的节能标准，下一步从住建部，包括清华，包括一些研究机构，大家都非常关注被动建筑，就是被动房，这个看似遥远，在中国推广也不是一蹴而就，但是从欧盟的标准来看，很快，2030年之前，大部分的欧盟国家，新建的住宅全部是被动房。被动房什么概念呢?是近零能耗，就是接近于零的能耗。过去看似好象零能耗很难，争议很大的，比如置换新风，封闭的气闭性，标准非常高的建筑，或者高性能的外窗、外墙这些。从75%的节能标准，再进一步，到85%或者90%的节能标准，这些技术手段是必须要用的。而且这种技术手段用上去以后，确实能够真正达到大幅度降低建筑能耗的标准。

[陈志]:过去很早从50到65，到现在的75、85，我们都在讲降能耗，和老百姓啥呢?和老百姓能带来什么样直接的价值?我们说价值不光是让他少花钱，或者他的运行成本低，比如给他带来健康、舒适，还有什么?

[陈音]:我觉得降能耗给老百姓带来的好处是非常多的。

[陈志]:对社会、国家的贡献不讲了，最直接的是什么?

[陈音]:最直接的，雾霾可以大幅度减少。建筑能耗来源于什么?来源于采暖、空调，来源于消耗电力。

[陈志]:一说冬天为什么北京雾霾这么厉害，大量的还有散的燃煤，分散的燃煤，比如河北地区。

[陈音]:这个影响非常之大。降低能耗最直接的原因就是改善生活品质。降低能耗还有其他的，可再生能源，可再生能源在中国现在不到10%，未来也不可能大幅度的，唯一的措施就是在经济发展的同时降低各行各业的能耗，建筑能耗的降低相对于其他行业来讲有很大很大的空间，所有的从南到北的各类型的建筑都是还有很大的空间可以做。

[陈志]:您觉得技术上有障碍吗?我提一个比较尖锐的问题，在我们不增加太多的开发商的成本，或者给买房带来太多的成本上的增加的时候，我们有阻力吗?技术上提高，或者从被动住宅，从零能耗。

[陈音]:我们的同行也做了很好的工作。从当代的实践来看，在现有基础上，进一步大幅度地降低建筑的能耗，确实需要在一次性的成本投入上要增加比较多，要有成本投入，而且如果这种成本投入如果简单做算术，比如被动房，全国试点了很多，被动房是什么概念?一平米增加600-700元的造价，节省的能耗，一平米每年可以节省能耗的费用，不管是用电还是冬天采暖，节省20块钱。你算算多少年回收。

[陈志]:转嫁到房价上，本来房价就很高，老百姓再不买，被动房怎么推呢。

[陈音]:这个现实问题非常现实。现在就需要开发商，包括老百姓、消费者，看问题不是看今天，不是看一年两年三年。

[陈志]:很现实的问题，消费者、老百姓看的就是今天，不会看以后。

[涂铮]:这个问题既尖锐又问得非常好的一个问题。实际上作为远洋地产我们一直认为我们是产品的提供者，这个产品就是住房。当然我们要承担我们的社会责任，要做绿色建筑，要促进生态环境，我们更大的贡献，要对我们的使用者。我们首先关注的是使用者的感受。绿色建筑肯定有很多高大上的技术，比如说，我们在很多宫殿，用呼吸幕墙，这个很贵，那个很贵，一平米至少要一千多、二千多，甚至三千多，这个很贵，还有技术很高大上。我们就在探索，我们这些技术用到住宅是不是可行，结论是不可行的。实际上我们可以介绍一下我们在2005年就开始做的一个老社区新绿色这么一个活动。实际上2010年开始，就在北京的老社区，在这个四合院做试点。这个老四合院，我们在想，首先我们要让这个四合院的老百姓，我们做绿色建筑，要让老百姓感到舒适，而且我们还要传承我们传统的文化，这个绿色建筑首先是能够保护我们的传统建筑的，能够延续我们老百姓喜欢的文化和我们的生活方式。另外，它也能够尽量地用一些低成本的手段，同时还要低维护，我们不能指望说居委会，我们还在居委会做了实践，居委会大妈天天维修这些设备，那是不可能的。所以我们要低成本、低维护，这么一些方法去做这件事的试点。事实上我们从2010年以后做了一系列的四合院的改造，这是完全公益的，效果还是不错的，现在这些四合院还在这儿，大家可以去看。

[涂铮]:我举一个简单的例子，比如要让这个房间舒适，夏季空调首先是耗能，而且大妈不喜欢吹空调，怎么办呢?首先我们加风扇，另外，我们在南面的外墙加外遮阳，外遮阳有很多方式，有高科技的，有很贵的，我们采取了什么，我采取了最传统的竹帘。这个行业知道，外遮阳对于室内空调能耗，夏季能耗的降低量幅度是非常大的，这个珠帘总的成本是多少?整个四合院的竹帘，我们花了600块钱。而且老百姓随时可以买，随时坏了也可以去换。比如改善通风，在房间要舒适，要通风，我怎么办?我在山墙上加一个传统建筑的山墙的图案，山花的图案，也是符合我们传统建筑，北京民居的特征的。背后我们用了很多高科技手段，我们做了通风的模拟，红外的探测。但是，最后的效果达到提升了这个房间里的自然通风，通过自然通风的效果，来使我们这个房间感到非常凉爽。最后我们在竣工以后，当时是最热的8月，房间里坐了40多个人，但是我们居然没有开空调，大家不觉得热。这是一个很直观的效果。我们要研究我们客户的需求，也要传承我们中国的文化。像刚才彭总讲的很好，包括你说的城市的机理，这一点我们做了很多的研究。像刚才说社区要不要拆围墙，不是一个单纯的围墙的问题，是一个城市肌理的问题，是保护我们生活习惯的问题，是我们所有的生活感到方便。在最传统的街区的肌理，它的记取的尺度很小，它的网格很小，那是过去人的生活现在是汽车经济，早期的传统的街区可能有一部分作为文化遗产保留，但是其他一部分，过去的街区肌理是不适合我们现代生活的，我们要打开，但是我们现在北京的问题是城市尺度的街区肌理过大，我们尺度过大，其实也是不适合我们现代生活的方式，所以我们必须研究一个更加合理、更加宜居的方式，它的方法应该有很多很复杂，不是说简单一个方法就能解决的，我们会研究一整套的规划，这可能是彭所长所关心的问题。另外我再接着说对于人的健康的关注。我们在广州现在率先推出了一个WELL的标准，我们不光要关心绿色，我们在绿色的同时，要让人感觉舒适，我们这个WELL标准的关注人体本身的感受，首先我们要处理空气，然后是水，然后是营养，然后是光线，光线对人的舒适度，同时，还有舒适度，整体的舒适度，热、噪音等等，最后还有精神层面的需求。中间有很多很多的技术手段，有些可能是有硬件成本的，但是有些只是我们去做一些很精心的设计就可以做到比如我们要让我们的阳光覆盖我们的所有的居室，在室内保证足够的阳光能够照得到的空间，这不是一个成本的增加，而是合理布置我们户型得到的结果。

[陈志]:总结您的结论，就是我们把绿色、舒适度的标准，其他的技术标准，其他更多的是增加以后使用者的感受，增加它的舒适度，增加它的健康，增加它的满意度。也就是意味着我们的产品一定要在未来我们的上面要增加很多很多的内容。你作为企业角度，你怎么来看这件事?这些项目，或者我们看到当代的项目，能看到其他的一些有科技干预的产品，包括更加从人性的角度，人的舒适需求的角度去做，从你们产品今后的思考上，未来比如绿色和其他的东西之间，怎样的一种衔接?

[陈玉谦]:我谈一下我们在做西山甲一号项目时候的一些感受。根据今天这个会，我得到了不管是广义的生态还是狭义的生态，还是定位的绿色建筑，还是绿色住区，从我们现在做西山甲一号项目，最后我们得出来的一个感觉就是，这些推广和推进、运用和产品力的提升，首先是不矛盾的。这个发展的趋势能够和开发商的诉求，也能够和消费者的诉求有机地结合在一起。

[陈志]:有没有平衡点的问题?

[陈玉谦]:有。实际上生态的规划理念、生态的诉求，因为我们买这块地是北京市的第一个生态城，生态城的规划是2007年市规划委。有具体的指标要求，当时非常超前的。但是在我们解读完以后，没有盲目地认为它是我增加成本，它是增加完成本以后是我将来销售的阻力。我们后来就把它总结了一下，实际上生态的加上科技的，如果我们要把产品提升到哪个方向?健康。因为咱们做住宅产品，最终谁来受用?就是人。如果能够达到人的诉求，然后我又满足了生态诉求，实际是社会化需求。科技诉求是通过这个手段。最后我们发现，不管是生态的还是科技的，如果达到了健康这个目标，这个问题在市场化选择力，我认为这样的土地供出来，开发商会买单，这样的产品推出来，消费者也会买单。

[陈志]:能够极大地满足人的需求。不管你的环境需求怎样，社会需求怎样，首先是满足人的需求。

[陈玉谦]:我觉得在这个项目做的过程中，我们解读完政府这些规划理念，生态的规划理念，解读完目前像当代、南方的朗姿，这样的企业在过去这些年做的一些，特别在节能技术上的深究和探索，最后我们发现，节能和绿色实际是划等号的，无非是生态中的一部分。最后我们发现，如果把生态这些指标通过科技的手段，再通过节能的逻辑，最后来实现整个产品，就是我们把住宅产品，把它的整个生命周期延伸来看，我们不单纯地关注一次造价，就是开发商的造价成本，我关注这个产品的全生命周期，按照国内最起码住宅，我说70年，如果我有全生命周期70年来看。

[陈志]:以后得上百年。

[陈玉谦]:我觉得应该是。如果从住宅产品全生命周期来看，这点成本，这点投入，平均到一百年去。

[陈志]:这是需要改的。换句话说，按照新的若干规定的意见。

[陈玉谦]:从这个角度来讲，一次成本的投入，我认为是投了小钱，给社会带来了大的效益。

[陈志]:不光是社会，首先满足个体，然后才是满足社会。光强调满足社会，满足不了个体，其实都是空话。

[陈玉谦]:我想举具体的例子讲，为什么发现没有冲突、没有矛盾?最后我们在解读生态城住宅产品规划的时候，我们最后找到了住宅产品未来升级的方向，这就是刚才陈总说的它有生命力，而且是未来的趋势，我们找到了产品升级的方向。也就是说，我们通过科技的力量，通过生态的规划指标、技术要求，我们让小区的住宅产品向恒定的温度、恒定的湿度、干净的空气，还有降噪的处理，就是我晚上睡觉，窗户技术标准的提高，降噪、节能，一系列逻辑出来以后，我们发现住宅产品的升级，这一代产品升级的方向，升级在哪了?室内的空气。室内的空气就包括我刚才说的空气的温度、空气的湿度、空气的干净度，这一代产品升级的方向在这里，当然室内空气噪音的升级，这也是产品力提升的方向。这和生态也不矛盾。生态要求的是节能，节能就要求你的建筑的节能，你的外窗密闭性、气密性、隔声性都要提高。像同城排水的技术，从物权法的角度来讲，又把这些设备和物权法理顺了。你们家漏了也不会漏到楼下。我们又发现，我们在做产品的过程中发现，下一代住宅升级已经非常清晰了。

[陈志]:我问一个比较敏感的问题，如果说升级也好，说你西山甲一号也好，增加了很多技术性的东西，产品迭代了，研发了，成本肯定会增加，售价呢?

[陈玉谦]:在座的都是媒体人士，大部分是专业的人士，实际上影响房价的不是这个因素。

[陈志]:其实我特别强调的一个就是我和好几个开发商说，你说你是豪宅，我们把土地价格因素给抽离掉以后，我们比比你的产品有什么。我们再把区位抽离掉，你的产品还能剩下什么，如果把这句话拿过来，拿到今天说其实是有价值的。你刚才说了那一整套的住宅产品的升级，其实恰恰是留给老百姓居住体验的东西，没有地价因素，没有区位因素，你买房花的钱是真正能够让老百姓享受到的。我肯定地说，你涨点价是应该的。

[陈玉谦]:或者按照目前这点成本的增加和售价里面，不算很大的占比。刚才说从全生命周期关注建筑，这点成本更觉得不是那么重要。

[陈志]:最后我想剑波把我们刚才这几位总结一下。

[彭剑波]:今天这个命题叫生态居住时代。生态是理念，科技是手段，宜居是结果。在这个过程当中，不管是开发主体还是消费者，还是城市，都希望有一个好的相应的生态的住宅产品，不管有实用价值，还有社会价值，也有环境价值，是一个综合价值的体现。今天来讨论生态居住这个话题，在当今污染，环境生态问题非常严重的当下非常有意义。从开老的人居标准，给大家提供了一个很好的将来在住宅开发，在住宅产品选择方面的标准。像当代的作品，是在十年前就做了标杆，而且，它还在不断地创新，应该说，当代这样的一些产品，是值得我们做技术的，包括消费者和其他的开发商都应该去学习、借鉴的。像西山甲一号院，在大西山这样生态涵养区下面，园博园的旁边这样一个好的生态住区的产品项目，他们所倡导的生态理念和践行的生态产品，包括现在实现的在生态理念、科技手段与价格调控和居住品质之间的多元平衡，实际上是我们可以去借鉴和学习的。包括远洋这么多年，我特别佩服他们这样的企业，拿出这么大的决心专门成立对于生态和新的，包括国际标准的引入和在中国的推广，这些实际上也践行了大型企业的社会责任。今天在座的，在陈秘书长整个房地产行业的统领之下，大家都是在同舟共济，共同推动生态居住新时代的到来。这就是我的一个感想。

[陈志]:总结的好。一句话，就是我们想我们的产品今后更加是从人的需要出发，我们不讲空话，我们实实在在的，需要增加点成本，需要涨点价也都是合理的，那也都是我们老百姓需要的。我想这才是我们未来，或者说这样一个时代的标志。刚才彭总总结的是最到位的，我们就用彭总的结语作为今天论坛的结束。谢谢大家。

[主持人]:谢谢五位嘉宾精彩的分享，也谢谢陈秘书长精彩的主持。

[主持人]:真的是无生态不宜居，我们希望更绿色、健康、节能、环保的居住理念也一直都是我们孜孜以求不懈努力追求的状态。就让我们一起来携手努力。今天的活动到这里就要告一段落了，在此感谢大家的莅临。谢谢大家，再见!