北京高院：因“3·17新政”解除房屋合同一般应支持

昨天，北京市高级人民法院民一庭发布关于妥善处理涉及“3·17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要，明确对于合同订立后由于“3·17新政”的实施致使合同无法继续履行的，若当事人要求解除合同，除合同另有约定外，一般应予支持。

2017年3月17日以来，市政府陆续出台一系列房地产调控新政策(以下简称“3·17新政”)，这在实现调控目标的同时，客观上对房屋市场中当事人的权利义务产生一定影响。实践中，本市法院民事审判庭陆续受理了一批涉及“3·17新政”的房屋纠纷案件。

为正确适用法律、统一裁判标准，市高院民一庭与市住建委、规土委相关部门协商，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3·17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》(以下简称《纪要》)。

《纪要》明确，对于合同订立后由于“3·17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。对于已经过网签的房屋买卖，原则上不认为存在因“3·17新政”导致的履行障碍，但有相关证据表明履行存在政策障碍的，法院应与相关行政主管部门核实后予以认定。

同时，确有证据证明因“3·17新政”导致购房出资的履约成本增加幅度较小，对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，当事人一方以此要求解除合同的，不予支持。因继续履行合同增加的购房出资成本的承担问题，合同有约定的依合同约定，合同没有约定或约定不明的，由购买方承担。合同能否继续履行的判断，法院应综合合同履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素综合进行考量。

因“3·17新政”原因导致合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。开发商将规划性质为商业办公类用房出售给个人的，因“3·17新政”原因导致该商业办公类用房买卖合同解除的，开发商主张房屋贬值损失补偿的，不予支持。

买受人在“3·17新政”实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记，符合当时的购房政策条件，案件尚未审结的，对该房屋过户登记法院可以支持。当事人主张在“3·17新政”相关政策出台之前已经订立房屋买卖合同，但不符合“3·17新政”后的购房条件，请求判决继续履行合同并办理房屋过户登记的，原则上不予支持。但如个案中确存在明显利益重大失衡情形的，法院应函询相关行政主管部门意见予以确定。

买受人以出售己方名下房屋获得购房资金方式向卖房人购买房屋，因“3·17新政”原因导致其无法出售房屋获得资金。买受人以此为由请求不承担对卖房人的违约责任，法院不予支持。

另外，法院应加强对以虚假诉讼方式规避“3·17新政”的甄别与审查，准确认定当事人间真实意图。经审查认定构成虚假诉讼的，应当依法判决驳回当事人的诉讼请求，并依民事诉讼法相关规定进行处罚。