楼市已告别“金九银十” “只住不炒”明显见效

楼市告别“金九银十” “只住不炒”明显见效

在9月份一线城市房价普遍下调之后，10月份楼市数据延续了惨淡景象。中原地产研究中心统计数据显示，10月份，北京二手房住宅签约6162套，在国庆长假影响下，二手房住宅签约套数在2014年2月后连续43个月创出新低。同时，从3月份开始，北京楼市成交全面萎缩。新建住宅1月至10月成交量为20621套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅达到了50%。

来自安居客房产研究院的数据也显示，北京10月成交仍延续前四个月的态势，持续走低并跌破1500套。不过，从成交均价看，10月份比9月上升近10%，部分高端项目入市，带动了成交价上涨。过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史纪录，一年内发布了超过30次各种调控措施，经过连续6个多月的楼市调控，市场对政策逐渐适应，预计后续市场将继续在低位运行。

楼盘君点评：楼市传统的“金九银十”已成为过去，只住不炒的定位和政策针对性调控下，保持楼市平稳运行的效果已经达成。但传统旺季不再并不能说明市场活力不再，反而是为未来租售并举市场进一步开拓，形成新型市场做好准备。

值得注意的是，今年的“金九银十”，居民购房杠杆出现了回落。2017年三季度，全国居民表内购房杠杆率回落至37.8%，连续第二季度下行。

“年初以来，个人购房贷款余额新增额连续回落，种种迹象表明，投机需求得到有效抑制。”易居研究院研究员王梦雯表示，让房地产回归“居住属性”，考虑到持续的金融秩序整顿以及三季度对违规资金的打击，预计四季度全国居民购房杠杆将进一步下降，全国房价涨幅还将继续下行。

租房市场又变天!群租房、“胶囊公寓”统统遭禁

10月30日，广州市对房屋租赁的管理“三炮齐鸣”：广州市住建委与有关部门一口气发布了3份有关住房租赁的文件，包括《广州市房屋租赁合同网上备案规则》《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》《广州市住房租赁合同》(示范文本)。

其中值得关注的亮点颇多：广州将全面开启房屋租赁合同“线上线下”备案模式，逾期不办最高罚1万;首次发布的住房租赁标准明确，严禁群租房，禁止“胶囊公寓”，人均居住面积不低于5㎡;推行合同示范文本，引导规范租赁双方公正签约履约，明确租赁期间，出租人不得单方上调租金等。新《规则》，规范了房屋租赁市场上各主体、管理上各环节所有参与者的行为，保障了承租人的合法权益：通过开放式的服务模式，让承租人获取居所信息的渠道更为广泛;通过备案，让承租人享受积分制的公共服务权益更加有保障。

楼盘君点评：2013年，广州曾出台有关房屋租赁合同网上备案规则，但主要是针对中介促成的租赁合同备案，而新《规则》则明确，自行签约也需进行网上备案。

据新《规则》，自行签约的，由出租人办理网上备案手续;租住租赁企业房屋的，由企业办理网上备案手续;经中介居间促成房屋租赁关系的，由中介机构办理网上备案。出租人、住房租赁企业以及房地产中介服务机构等弄虚作假录入虚假房屋租赁信息等不良行为将纳入诚信系统。对于出租人没有办理房屋租赁合同登记备案的，将被责令限期补办手续，自然人逾期不补办登记备案手续的，处以50元的罚款;法人或者其他组织逾期不补办登记备案手续的，处以5000元以上1万元以下的罚款。为了方便市民办理租赁备案手续，出租人、住房租赁企业、中介机构可通过网络完成。此外，新《规则》还规定，租赁供需发布、备案、审核管理、配套服务均能在线上进行，只要登录“广州市房屋租赁信息服务平台”等进行相关操作即可。

10月全国土地供应同比增近四成 房企仍在补库存状态中

10月30日，北京土地市场迎来房山、大兴、顺义等区域三宗宅地的集中出让，三宗地总出让面积约18.9万平方米，合计成交金额为99亿元。

截至30日，年内北京土地出让金合计已经达到了2129亿元，刷新历史纪录。目前，50个热点城市的总成交额已经超过了2.6万亿元，同比上涨40%。

相关数据显示，10月份，全国土地市场供应量同比增近四成，各线城市供地同比均有增加。具体而言，一线城市供应拉动需求上涨，供求多个指标同比走高，北京土地出让金收入领衔;二线城市供应环比小幅增加，入市面积缩水近三成，均价同比小幅增加;三四线城市土地供求同比上涨，出让金同比倍增，平均溢价率同比上扬。

中原地产首席分析师表示，虽然土地价格明显退烧，但从参与竞争土地的企业数量看，房企依然处于拿地补库存状态中。“对于房企来说，拿地的难度依然很大，房企依然要从降低管理成本，加大地下、车位等开发强度寻找利润”。

长租公寓成房地产新风口?

宋家庄一套40平方米的一居室，是上班族刘伟(化名)在北京(楼盘)租的第三套房。区别于之前的散租，这次的房子能“拎包入住”，有家具、电器，每隔一段时间保洁员还会上门打扫卫生。在租房者口中，这种房子叫“长租公寓”——有着更长、更稳定的租期;房源质量明显提升;几乎都有专业的租赁服务企业在运营。“长租公寓”的兴起，能否解决租房痛点?各家房企的加盟，又能否让房地产市场迈入“租房时代”， 实现“租购并举”?

如今，大部分“长租公寓”都在瞄准刘伟这样的“夹心层”：月均收入万元，与保障性质的公租房擦身而过，渴盼住房条件的改善，又暂时买不起商品房。

北京万科泊寓业务负责人透露，布局一年多，北京目前有16个泊寓项目，已经开业的有6家，平均出租率达97%。用“迅速席卷”来形容一线城市近段时期以来出现的长租公寓，并不过分。根据云房数据研究中心的统计，在北京市场上的长租公寓有乐乎、魔方、自如、泊寓、函数、城家、相寓PARK等多个品牌。众多房企进入长租公寓市场，也预示着未来竞争的愈发激烈。

楼盘君点评：长租公寓分为集中式和分布式：集中式是租赁平台通过收购或租赁模式取得项目整体的管理权统一进行改造后出租;而分布式则是租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理。选取北京一居室整租为例，传统租房月租金平均为2990元，而长租公寓中集中式公寓租金要达到5340元/月，分散式公寓为4100元/月。

调查发现，长租公寓的租金价格往往还要根据面积、内部装修、配套、服务来决定。常规面向青年上班族的长租公寓往往以开间为主，比如链家自如、万科泊寓等都有开间式的公寓，价格往往比周边一居室租金要低。但一些公寓也主打高端，如城家公寓在京主打中高端酒店式公寓，地理位置相对较好，通过提高装修品质大幅提高租金水平;魔方公寓也新增高端品牌摩尔公寓，月租定价为8000元至15000元。

即便如此，长租公寓仍面临着收益低、回报期长的难题。有长租公寓业内人士向记者披露，在北京行业盈利水平平均在2%左右，不挣钱也是普遍现象。看似“赔钱”的买卖，为何引得多家房企进入?业内认为，在存量房时代，楼市限购政策从严，长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地卖房”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。